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台灣房地產市場火熱,離島表現同樣走揚。房仲指出,以綠島、金門近5年表現最強,受惠觀光、博弈話題讓離島觀光不動產趨熱。此外,澎湖2019年出現一筆住宅交易額達新台幣1.75億元,寫下離島住宅近年新天價。

根據住商企研室統計,綠島、金門、屏東縣琉球鄉(小琉球)、連江縣(馬祖)、澎湖縣近5年房市交易量,其中綠島、金門表現最強。金門在2016年僅交易582件,去年站上1037件,交易量排名離島第一,近5年成長幅度達78.2%;綠島2016年僅成交27件,近2年均有100件以上水準,去年156件,較2016年成長477.8%。

澎湖去年交易量928件,為各離島排名第2,但是2016年交易量達1127件,5年衰退17.7%。值得注意的是,澎湖馬公市民富街一處住宅2019年交易金額達1.75億元,是近年離島住宅交易最高價;小琉球近年成交均超過100件,去年成交件數146件,較2016年增加32.7%;連江縣則是從2016年的31件成長到去年40件,5年成長29%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,受惠觀光、博弈話題讓離島觀光不動產趨熱,是近年交易量穩定成長的重要因素。由於離島交易因基期低,增減幅度都相當驚人。此外,也有不少本地交易,不過由於開發門檻高,進場風險也大。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,各島雖多以土地交易為多,少數有店面或是住宅交易,不過價格落差大。位於主要商圈的透天店面、景觀佳的民宿價格不斐,在地流通標的價格反而沒有那麼驚人,但選擇較少,較不符合外地買盤需求。

徐佳馨表示,各離島多有特殊條件,像是澎湖針對農變建土地的購置有嚴格戶籍與身分規定,建議入手前先搞清楚條件與房地限制。

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台灣不僅生育率在下降,房仲業者統計 2021 年全台家戶數量變化,全年家戶增加 7.27 萬戶,增量也創下 1968 年以來的新低量,過去家戶增加與房地產景氣呈現正相關,通常房市熱絡與新成屋落成量大時,都會帶動家戶數增加,不過 2021 年新成屋完工數量高,且房市移轉創 8 年新高,但家戶數增加數量卻不同調,增數反而創下近半世紀的新低。

以區域表現來看,2021 年的新竹縣市與桃園市是全台戶數增加最顯著的區域。

據統計顯示,從 1975-2012 年國內家戶數每年都增加超過 10 萬戶,1996 年甚至一度達 20 萬戶;不過最近 9 年家戶數增加開始放緩,僅有 1 年增加達 10.1 萬戶,多數時間家戶數增加都不到 10 萬戶,去年甚至創下半世紀新低,反映市場一方面可能因為人口老化戶數減少,一方面可能也與 7 年級後段班與 8 年級生數量較少有關係。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然去年房市價量齊揚,短期感受不出家戶數成長放緩對市場有明顯影響,但主要因為景氣力道太強勁,遞延的、提前的都在去年下半年進場購屋,但倘若時間一久,家戶數的變化必然會與房市有相當的關連性,包括首購比例會減少、換屋需求增加與區域的興衰差異等。

以區域狀況來看,2021 年全台六都之中唯一呈現家戶數減少的是台北市,去年減少約 8 千餘戶,家戶增長最強勁的是新竹與桃園市,新竹縣增加 4879 戶,戶數增加 2.3%,新竹市增加 3111 戶,增加 1.8%,桃園市增加 1 萬 5973 戶,增加數量位居六都之冠,增幅達 1.9%。

曾敬德表示,家戶數成長明顯的區域,也是去年房市的交易熱區,尤其這些區域持續吸引產業與台商回流,還會吸引更多的就業與購屋人口,對於區域房市形成剛性的購屋需求。

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市調機構統計,2021 年全台十大交易熱區中,前三名分別是桃園、淡水及中壢區,光是前三區總計就有超過 1 萬件的交易量,可見熱度。值得注意的是,汐止區擠進第十名,擺脫過去淹水、潮濕等形象,靠著親民房價磁吸南港、內湖買盤,躍升成為交易熱區。

根據「591 實價登錄」資料統計,2021 年七都各行政區成交狀況,剔除特殊交易,前十大熱門行政區出爐,591 房屋交易網組長畢務潔表示,交易量冠軍落在桃園市桃園區,全年度交易量突破 4 千筆,除了本身就是桃園市發展中心外,近年來包括中路、經國、小檜溪等重點重劃區蓬勃發展,也帶動交易狀況,且目前房價還在 2 字頭親民價格,也吸引新北買盤等鄰近區塊跨區買房。

擁有 400 萬人口的新北市,去年一口氣 5 區入榜,其中首購天堂淡水區勇奪亞軍,也有近 4 千筆的成績,淡海輕軌通車後,串聯捷運信義線,拉近與台北市距離,且有新市鎮大批的待售新屋量能帶動,真理、淡江等大學學區周邊也是套房交易熱絡,因此整年度交易量驚人。

第三名桃園市中壢區本就是交易熱區,有許多各具特色的商圈周邊交易夯,且再加上青埔重劃區新成屋的買氣也隨著這波房市熱浪中發光發熱,再者,機捷通車後,沿線站點房市也拉近與雙北市通勤時間,畢務潔分析,再加上中壢原就有高鐵、台鐵等機能,成為桃園唯一擁有三鐵重大交通機能的行政區,平均房價還在 2 字頭,當然吸引許多外地客跨區購買。

同樣受惠軌道利多的包含新北市的新莊區奪下第四名,首條路線全在新北市的環狀線西環段通車後,周邊房市像是吃了大補丸,注目度節節攀升,新莊區除了環狀線行經的副都心、頭前重劃區交易火熱外,丹鳳迴龍下新莊等區中古產品也備受青睞。高雄唯一進入榜單的為三民區,位居第五名,近年來鼎山生活圈因有大型醫院機能、綠地公園,但房價又比巨蛋商圈更為親民。

另外,第六名的中和區,雖環狀線行經周邊都是廠辦工業地居多,但工業區就業人口剛性購屋需求不滅。板橋身為新北市市政中心,有豪宅區新板特區跟親民房價的浮洲地區交易動能拉抬,環狀線通車後拉近與周邊區塊的距離,一年也有近 3000 筆交易紀錄,拿到第八名。

台中這次有西屯、北屯兩大屯區進榜,均有 3000 筆左右的成交,第七名西屯區精華地段,有七期指標豪宅區塊成交量支撐。第十名汐止區也是因為近年來鄰近的內湖、南港房價暴衝難以親近,再加上基隆河整治有成,已少有淹水狀況,華麗轉身成為大台北地區交易十分熱絡的區塊。

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房市價量齊揚,加上年前購屋旺季到來,央行今天公布110年12月房貸餘額衝上新台幣8.8兆元,不只較11月暴增逾千億元,更續寫歷史新高紀錄。

央行統計,110年12月房貸餘額為8兆8030億,月增量衝破千億元、達1036億元,和前幾個月的變動情況相比,明顯放大,年增率9.46%則是近4個月最大漲幅。

央行官員解釋,12月的月變動數爆出千億大量,主要有3大原因,第一是農曆年前本來就是傳統購屋旺季,使得交易量增加,第二個原因是建商也會趕在年前交屋;第三則是房價走揚,房貸涵蓋價量因素,去年下半年交易量成長已經放緩,價格卻持續往上,「房貸看起來增加很多,部分是反映價格上來」。

觀察去年六都建物買賣移轉棟數年增率變化,上半年扣除1、2月有農曆春節因素干擾,移轉棟數均呈雙位數大幅成長,7到9月則因疫情衝擊,年增率轉負;第4季隨著疫情緩和、年增率擺脫衰退,但也放緩為個位數成長。

官員分析,去年第4季還是存在年前購屋旺季的拉抬效果,但從移轉棟數與房貸餘額年增率等指標來看,交易量成長沒有像前幾年那麼快;由此推測,房貸餘額衝高,並非交易量暴增,較可能是價格因素推動。

央行也同步公布12月建築貸款餘額為2兆8084億元,月增547億元,月變動數同樣較前幾個月放大許多,年增率連5跌、降至14.11%。

央行官員指出,建商考量農曆年前是購屋旺季,自然會加大促銷力道,在人力、廣告上的資金需求增加,因而推升建築貸款餘額。

不過官員也提到,政府祭出系列健全房地產措施,加上營造成本居高不墜,均使建商推案轉趨審慎,從趨勢來看,過去一年建築貸款年增率已緩步走跌。

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台中官方去年第四季,拍板於沙鹿文九52設立新國小,新校預計今年動工,總計台中市近5年來,增設了北屯廍子、太平新高、南區樹德,以及沙鹿文九52等4所國小,據台灣房屋集團趨勢中心統計,4所新校近5年來,人口及房價均明顯上揚,其中北屯廍子國小人口增加78%、房價上揚22.4%,勇奪雙冠王。

人口成長居次的太平新高國小,則以17.6%的房價漲幅,成為雙料亞軍;甫確定設校的沙鹿文九52國小,近5年亦價揚8.8%;預計2022年完工招生的南區樹德國小,5年來也價漲8%。

台灣房屋集團資深經理陳定中表示,漲幅居冠的北屯 子國小,周邊環繞廍子、新都、新興等多個重劃區,磁吸大量小資家庭移居,單單一個廍子里,人口就從一萬出頭暴衝到直逼兩萬,衍生的旺盛就學需求,讓廍子國小甫招生就額滿,馬上擴建二期校區,並再掀一波學區卡位戰。

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高雄捷運黃線預計今年底動工,2028年正式迎來高雄第三條捷運,捷運黃線共設置23個站點,其中,八個轉乘站將與捷運紅線、橘線、環狀輕軌或台鐵雙軌交會,擁有雙軌機能加持,捷運黃線還沒來,這幾個轉乘站周邊房價已蠢蠢欲動,三年來最高漲幅已近20%。

高雄捷運局表示,計畫總經費1,442.37億元的高雄捷運黃線,可行性研究報告已核定,環境影響評估也通過環保署審查,綜合規劃報告已通過交通部及國發會審查,正由國發會準備建議行政院核定作業中。

如果一切順利,高雄捷運黃線預定今年底動工,2028年完工通車,根據台灣房屋集團趨勢中心統計,擁有雙軌加持的捷運黃線八個轉乘站,近三年周邊房價,除了Y15旅運中心站微減0.7%之外,其餘各站都有6%以上的漲幅。

其中,Y10民族站及Y17正義站,分別上漲18%及12.1%位居二、三名,漲勢最高的為Y8高雄高工站,房價從2019年的每坪15.9萬元,上漲到2021年的18.9萬元,漲幅居冠,達18.7%。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,交通建設是支撐房市發展的一大利多,大幅優化生活機能、吸引人口移入、帶動新案進駐,因而推升房市向上發展,尤其對原本就缺乏大眾軌道交通的區域,受惠更明顯,像是漲幅最高的「高雄高工站」,雖輕軌二期還在興建中,黃線也剛有譜,是八個轉乘站中,唯一「吃的到,但還看不到」的商圈,但該區已從原本完全沒有軌道交通機能,到現在的雙軌利多並進,身為最大潛力股,房價漲勢也勢必更突出。

至於三多商圈、信義國小等站,因已擁有捷運紅線、橘線運行多年,周邊捷運宅保值性高,波動也相較持穩,李家妮指出,正義與民族站為鐵路地下化新設車站,近兩年完工啟用後,周邊住宅已成為市場新興焦點,未來再受黃線加持,因此,助攻房價表現亮眼。

台灣房屋愛河之心加盟店長林家福表示,漲幅最高的前三名都位於三民區,捷運黃線將串連鳥松、新興、苓雅、前鎮、鳳山及三民等區,三民區東往鳳山、串接南北高雄,屬於高雄核心區塊擁有地段優勢,尤其高雄高工站周邊,擁有雄工、高科大兩校學生客群,商家林立,周邊還有家樂福鼎山店、大順黃昏市場及鼎金國中小,學區完整、生活機能優渥,是發展相當成熟的購屋熱區,未來受惠雙軌利多,也為區域房市錦上添花。

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房仲業統計實價豪宅租金狀況,去年租金前 10 高的豪宅多在大安區、信義區與大直水岸區段,能夠高價出租除了是知名社區,包括水岸景觀、大安森林公園景觀、仁愛路林蔭大道、信義計畫區地段等,去年包括西華富邦、勤美璞真、吾彊等知名社區,都有月租 40 萬元以上的紀錄。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市豪宅出租市場的確受疫情影響,導致跨國企業高階主管派遣受到阻礙,不過去年仍有許多豪宅租賃案揭露,觀察豪宅租賃客戶大概可以分為幾個種類,包括外國人高階主管來台工作,本國人短年期租客,因為還在尋找適合自己的豪宅,確定喜歡後才會找機會由租轉買,第三類則是大型企業的專業經理人,由公司提供租金,除了實際上來台工作的外國人外,部分客戶最終還是會找到自己喜好的社區由租轉買。

依照實價網站資料顯示,2021 年豪宅實價租金第一高目前排行為「西華富邦」,月租 47.25 萬元,第二是大安森林公園第一排指標社區「勤美璞真」,月租 41.6 萬元,第三名則是仁愛路林蔭景觀豪宅「吾彊」月租 40 萬元,前三名都是台北市知名的景觀豪宅,不僅租金水準高,同時也是北市景觀豪宅的指標個案。

其次還有信義區指標豪宅「台北信義」,分別有兩筆月租金 38.9 萬元與 36.8 萬元、冠德遠見高樓層月租 26.8 萬元,另外天母的地標豪宅「華固天鑄」,月租 36 萬元,大直水岸景觀則還有「帝景水花園六期」,月租 26.25 萬元等。

曾敬德表示,過去一年豪宅交易增溫,反映市場景氣復甦與換屋等需求增加,有些豪宅客喜好再添購自己社區的戶別,相對的如果租客最後對於社區規劃、服務都很滿意,也有可能產生由租轉買的需求。

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在資金充沛下富豪購置豪宅作為資金配置盛行,不過豪宅租賃市場在外商及本土企業主租賃需求高仍熱絡,2021年台北豪宅實價租金以西華富邦十樓10月出租租金達47.25萬最高,「勤美璞真」及「仁愛吾彊」都有月租金逾40萬的租賃紀錄,北市豪宅租金前十高多位於大安、信義、大直水岸等三大聚落。

根據實價登錄顯示,去年台北豪宅租金除了「西華富邦」等三豪宅有超過40萬元租金外,「華固天鑄」、「台北信義」也有都超過35萬元的租金,中山北路二段上的「玉山石」、信義計劃區老牌豪宅「冠德遠見」、大直老牌豪宅「帝景水花園」,以及天母豪宅「溪隄館」等,租金都有超過25萬元。

租金排名前十的豪宅,不少租金單價多在每坪2,000元以上,甚至去年7月出租的「台北信義」12樓,租金單價逼近每坪3,000元,豪宅維持高租金行情除了多為知名建商興建的指標豪宅社區外,包括水岸景觀、大安森林公園景觀、仁愛路林蔭大道、信義計畫區、天母使館特區等地段等,都是能夠吸引豪宅租客的重要原因。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,豪宅出租市場的確受到疫情影響,導致跨國企業的高階主管派遣來台受到阻礙,不過去年仍有不少高端豪宅出租,主要客源第一類為外國人高階主管來台工作,第二類為本國人的短年期租客,因為還在尋找適合自己的豪宅,確定喜歡後才會找機會由租轉買,第三類為大型企業的專業經理人,由公司提供租金。

過去一年豪宅交易增溫,反映市場景氣復甦與換屋等需求增加,有些豪宅租客最後對於社區規劃、服務都很滿意,也有可能產生「由租轉買」的需求。

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591實價登錄今天公布2021年全台房市10大交易熱區,前3名桃園、淡水及中壢區合計交易量超過萬件;而汐止區則擺脫過去淹水等印象,靠著親民房價吸引南港、內湖買盤,擠進第10名。

根據數字科技旗下「591實價登錄」資料統計,2021年10大房市交易熱區第1名為桃園市桃園區,成交4490筆,平均每坪新台幣24.5萬元;第2名新北市淡水區成交量3860筆,平均每坪24.3萬元;第3名桃園市中壢區成交量3486筆,平均每坪20.6萬元。

第4至10名依序為新北市新莊區、高雄市三民區、新北市中和區、台中市西屯區、新北市板橋區、台中市北屯區、新北市汐止區。

591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔透過新聞稿表示,去年房市交易量冠軍落在桃園市桃園區,除了本身是桃園市發展中心外,近年來包括中路、經國、小檜溪等重點重劃區蓬勃發展,也帶動交易熱絡,且目前房價在2字頭,吸引新北買盤等鄰近區塊跨區買房。

591房屋交易網分析,擁有400萬人口的新北市去年一口氣入榜5區,淡水區獲得亞軍,主因淡海輕軌通車後串聯捷運信義線,拉近與台北市距離,且有新市鎮大批待售新屋量能帶動,真理、淡江等大學學區周邊套房交易熱絡,年度交易量驚人。

第3名桃園市中壢區原本就是交易熱區,有許多各具特色的商圈,加上青埔重劃區新成屋買氣也隨著這波房市熱潮而推升,機捷通車後,沿線站點房市也拉近與雙北市通勤時間。

畢務潔分析,中壢原就有高鐵、台鐵等機能,成為桃園唯一擁有三鐵重大交通機能的行政區,平均房價還在2字頭,吸引許多外地客跨區購買。

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台中年度十大豪宅榜最新出爐!根據實價登錄資料顯示,第一名由即將完工的「聯聚瑞和大廈」拿下,每坪均價高達71.4萬元,是十大豪宅中唯一均價突破7字頭的社區。

此外,台中十大豪宅前5名依序為寶璽天睿、聯聚信義大廈、大陸寶格、由鉅大恆,值得關注的是,雖然近年有不少北部建商到台中推案,但前十大榜單中,仍以在地豪宅建商居多數,北部建商僅有大陸建設、富邦建設入榜。

而此次公布的台中十大豪宅社區中,有8棟皆位於七期新市政中心,顯示七期仍穩居台中富豪聚落,此外,台中也是台商的大本營,如自行車、精密機械、五金手工具、製鞋及航太等產業發達,受惠於台商回流,近年又有中部科學園區、精密機械科技創新園區開發,為豪宅市場提供強勁買盤。

建商持續看好七期房市後勢,根據統計,2021年建商最愛買地的十大行政區,以台中市最為熱門,坐擁七期市政中心的西屯區排名第1,七期經過30年的開發,已成台中政經核心地帶,如此次奪冠的聯聚建設就自1994年創立以來,14案皆集中於七期。

台中新豪宅王「聯聚瑞和大廈」位於七期秋紅谷生態公園第一排,樓高達43層172.8公尺,為中部最高住宅大樓。產品規劃雙併165、330坪,隨著七期土地越來越難取得,為少數大坪數毛胚案。據了解,該案是聯聚20週年時所立下代表作,花費長達7年時間的打造,預計2月完工落成。

2021台中新十大豪宅社區


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市場資金充沛,北市豪宅去年成交了350件、總價8千萬元以上的豪宅,成交總金額達629億元,相當於幾乎每天都能成交一戶;其中,大安區在台北市豪宅銷售版圖中,占了近三成,居豪宅銷售王;豪宅平均總價以信義區2億元最高,平均單價以松山區每坪170.9萬元居冠。

據住商機構調查,去年台北市各行政區豪宅,大安區一支獨秀,共有99件交易、總金額178.8億元,遙遙領先居次的信義區54件、110.5億元,以及中山區57件、98.7億元;松山區40件、72億元。

以平均成交價格觀察,大安、信義、松山、中山等四個蛋黃區,平均單價140萬~170萬元,總價亦均在1.8億元以上;豪宅次段班的行政區包括士林、中正、內湖三區,豪宅平均單價約在110萬~120萬元,總價約1.6億~1.9億元。值得注意的是,過去較少豪宅交易、屬外圍蛋白行政區的南港、北投,去年也有零星豪宅交易,平均 單價在每坪百萬以下,總價約在1億元左右。

大家房屋企研室副理郎美囡分析,貨幣寬鬆帶動的資金潮,推動豪宅市場買氣,房價走揚,增加買方對高價的接受度,在抗通膨思考下置產意願增加,指標豪宅地段成交相對暢旺,去年這波豪宅買氣有向指標建案聚攏的現象,包括大安區的「元利信義聯勤」、信義區的「信義首席公館」、「琢白」等案,均明顯拉升了蛋黃區的豪宅行情。

統計顯示,2020年豪宅交易共354件,2021年迄今已實價揭露350件,加計年底旺季部分交易可能尚未揭露,2021年豪宅成交件數有機會超越前年。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出,儘管央行祭出選擇性信用管制、提高貸款限制,不過高資產客群資金充沛下現金置產盛行,優質豪宅依舊吸引資金追逐,但部分過去推出只有豪宅價、沒有豪宅規格的「假豪宅」,就會面臨較大挑戰。

Yammy轉載

媳婦終熬成婆!日前公布的新北市2022年土地現值,林口上漲幅度居冠,林口重劃區發展已不可同日而語,其中,位居蛋黃區的三井Outlet生活圈房價更衝破4字頭,再創新高紀錄。

新北市地政局統計全市2022年公告土地現值,林口區上漲6.84%,為新北各行政區漲幅最高。地政局分析,因林口工一重劃區、三井Outlet二期,提升區域生活機能,加上人口移入及房價基期比較效果,導致漲幅較為明顯。

三井Outlet生活圈是林口機能最完備的區域,舉凡擁商場、近林口長庚醫院、A9機場捷運、新設的公車轉運站,串聯北北桃生活圈,成為林口交易熱區之一外,也是最主要的蛋黃區,三年內新成屋價格站上約每坪45萬元。

信義房屋林口站前店店長汪耀崇表示,三井Outlet生活圈之所以吸引買方主要誘因,包含重劃區道路開闊、生活環境優,以及機能漸趨完善。三井Outlet是北台灣第一個大型Outlet商場,2016年開幕後,為林口帶來龐大商機,引進知名品牌商店、電影院、美食廣場和超市,提供林口居民購物、休閒去處。

除了機場捷運外,今年新設公車轉運站因應林口通勤需求,也希望藉此紓解尖峰時刻壅塞問題,特別增開直達台北車站、捷運圓山站、北市大安區和板橋捷運府中站等四條快速公車路線。另外,三井Outlet生活圈近文化北路交流道,利於南北交通移動。

汪耀崇說,林口房價相較於雙北其它區域親民,因此,林口買方年輕,例如20幾歲的買方也不少,另外則是較有實力的退休族,從台北市移居至此;除此,買方的薪資水平較高,包括來自華亞科科技廠、長庚醫院的醫護人員等。三井Outlet生活圈主幹道為文化三路,也是林口最精華區段,兩側指標建案多,建商品牌佳,購屋指名度高。

汪耀崇指出,除了文化三路外,忠孝路和三民路也是交易較多的路段,林口在2014年房價曾被炒到最高,例如A9機捷站旁的「晴空樹」,當年成交價最高來到每坪40初頭萬,後因2016年實施房地和一稅,導致不少人賠售,如今甚至是超越當初房價。

汪耀崇說,商圈內主流房型為三至四房,坪數約35~45坪,總價約1,500萬~2,500萬,以3年內新成屋,目前單坪價格約45萬左右,10年左右中古屋,單價區間約35~38萬,15年左右中古屋,單價則約33萬~35萬。

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儘管政府頻頻打炒房,中央銀行今天公布的110年12月五大銀行新承做房貸金額仍衝上新台幣830億元,不只較11月爆增111億元,且創下房地合一稅上路以來、近6年最大量,顯示房市依舊火熱。

中央銀行經研處副處長蔡惠美表示,12月五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做購屋貸款月增逾百億元,主因是年底交屋潮湧現,加上農曆年前是傳統購屋旺季,使得金額較前幾個月增加。

不過去年12月五大銀行新承做房貸金額高達830.21億元,量能明顯放大,遠超過前幾個月500至600多億元的區間,也創下2016年1月房地合一稅實施以來最大量。

蔡惠美解釋,央行自2020年底至今,陸續祭出四波選擇性信用管制,過去幾個月的新承做房貸金額還是很大,顯示「經濟基本面真的很好,廠商也持續增加投資」;以台積電為例,台積電擴廠到哪,就會帶動當地房市買氣。

再從供給面來看,根據主計總處統計,2021年營造工程物價指數大漲10.94%,不只遠高於2020年的1.42%,更創下13年來最大漲幅。

蔡惠美指出,去年營建成本上升,漲幅高達1至2成,營建成本居高不下,就會把房價撐在高檔,這也是讓購屋貸款金額持續攀升的力道;換言之,購屋貸款金額攀高有價量因素,難以釐析各自影響多寡,但房價高漲會是墊高的因素之一。

央行去年12月祭出第四波選擇性信用管制,蔡惠美表示,政策絕對不會影響首購族,以及危老都更,但對於囤房、炒作行為加以限制,「我想一定會有點成效,會慢慢逐月顯現」。

據統計,12月六都建物買賣移轉棟數月增6.79%、年增率為5.69%。蔡惠美表示,從買賣移轉棟數的月增、年增變化來看,已經有點趨緩;接下來就看供給面的成本因素以及打炒房的政策效果,兩股力量綜合影響之下,房市相關數據會如何變化。

對於近期國內疫情升溫,蔡惠美直言,去年5月國內疫情轉趨嚴峻,大量爆出確診案例,全國進入疫情三級警戒,一度讓房市交易冷卻,但現在還是維持二級警戒加強版,疫情多少會對房市有影響,只是影響程度多少,有待繼續觀察。

值得注意的是,12月新承做購屋貸款利率持續走高,較11月增加0.004個百分點、升至1.355%,逐漸走出利率谷底。

蔡惠美解釋,房貸利率攀升,反映央行去年10月起,請銀行務必落實授信風險差別訂價原則,銀行業者也確實有調整,「大家在利率上,慢慢會反映出來」。

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台灣各地房價持續高漲,全聯福利中心董事長林敏雄22日表示,此情況與大陸鋼鐵產能減少有關。他觀察到,大陸鋼鐵的產能減少了1億噸,約相當七個中鋼的產能,當重要原物料的供給減少,房地產成本一定會上漲,房價自然降不下來。對於新年度的房價走勢,他認為,「至少不會跌。」

林敏雄22日出席全聯台東中山店開幕儀式後,對台東縣長饒慶鈴表示,台東好山好水,尤其東部海岸國家公園管理處沿線周邊景觀,相當吸引人,加上在地化的原住民文化表演,相當有特色。剛好集團要引進四季飯店來台灣,只要有機會找到土地蓋好的飯店,不賺錢也可以,最重要的是,要推動台東的發展走向國際化,台東這方面有很好的機會與條件。

林敏雄說,他擔心政府單位誤會,以為他標地的目的,是要賺錢。其實,台北信義區那塊土地引進四季飯店,預計三年後才完工,而無論地價、建材原物料,都持續的上漲,這時候蓋飯店,怎可能會賺錢?

再談到房市,他直說,大陸鋼鐵產能減少1億噸,相當於七個中鋼產能,鋼筋等原料供給減少,房地產成本相對增加,房價自然上漲。對於今年房價的後市,他認為至少不會跌;至於今年是否推出新案,林敏雄透露,目前是鎖定雙北的建案。林敏雄2019年4月豪砸112.58億元,買下位於北市信義計畫區「最貴停車場」的D3土地,2020年5月與全球頂級奢華飯店品牌FOUR SEASONS四季飯店集團,簽訂合作備忘錄,將首度跨足國際級觀光飯店,預計三年後登場。他多次到台東走動,看上此地的好山好水,很希望能在此覓到合適的土地,蓋出另一家四季飯店來。

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近年建商推案往中南部走,主因就是台北市幾乎無素地可蓋。根據統計,台北市老屋屋齡超過40年的建物佔比高達66.29%,為六都最高,超過30年的建物甚至高達85.25%,且交易過半數為老屋,都可見台北市的「住宅老齡化」問題。專家指出,危老都更的改建案將成台北房市主流,並在原屋主開高價及營建成本上漲下,估計未來的建案房價會更貴。

台北市老屋問題已非新聞,近年來除採都更方式改建外,自2017年危老條例施行以來,也已申請逾700件、核准逾600件的危老重建計畫案,居全國之冠。根據台北市建管處統計,各行政區的危老案以中山區佔比14.15%最多、士林區12.32%居次,大安區12.19%也很踴躍。

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預售屋房價領漲,新北市包括新店央北、二重疏洪道兩側、三重仁義段、板橋江翠北側、土城暫緩發展區等八大重劃區預售屋房價再創新高,突破過往區內的成屋歷史高價,房價天花板持續向上突破。

根據實價登錄觀察新北重劃區預售案房價,新店央北的「宏國大央北」、三重二重疏洪道兩側的「東村齊云」最高房價分別達每坪76.6萬、71萬;板橋江翠北側的「帝景1號」、新莊頭前的「國美青玥」最高單價分別達每坪68.7萬、64.6萬,此外土城暫緩、三峽北大、三重仁義段、塭仔圳都有個案房價站上5字頭,均超越區內成屋的歷史高價。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,近年不動產景氣上揚,各大重劃區的推案熱絡,也促使建商掀起了搶地大戰,帶動重劃區的地價翻漲!以去年二重疏洪道土地標售為例,東側鄰近三重市區的住宅區土地,就吸引17家建商搶購,最終以171萬元標脫,創下區段住宅用地的史上次高價。

由於近年建商的購地成本都大幅增加,加上原物料上漲及缺工的問題,因疫情變得更加嚴峻,導致營造成本居高不下,新推出的預售案「漲聲響起」,例如過往憑藉3、4字頭低價打出名號的板橋江翠北側重劃區,如今預售案都已經漲到5、6字頭,河岸首排景觀宅,更朝7字頭叩關,房價水準已不可同日而語。

此外,如發展成熟的三峽北大、近年發展快速的土城暫緩發展區,以及塭仔圳重劃區,過去成屋在4字頭的最高單價,近期也都有預售個案站上5字頭。

陳定中指出,觀察突破區段房價天花板的預售案,大多有「景觀」加持,如二重疏洪道的「東村齊云」、仁義段的「國泰和河」、江翠北側的「帝景1號」等案,皆坐擁水岸第一排豪景;北大特區的「北大極」,環抱台北大學首排視野;頭前重劃區的「國美青玥」,則擁有頭前運動公園的開闊綠景,重劃區中精華地段條件,使其更具創價空間。

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根據最新聯徵中心統計資料顯示,第三季房貸新增 4 萬 1890 件,受到疫情干擾,樣本數較第二季減少約 6500 件,不過第三季新增房貸「2 高 1 低」,平均房價 1154.5 萬元,平均授信額度 836.6 萬元,雙雙改寫歷史新高,房貸利率則追平去年第四季新低的 1.45%。

除了全台房貸出現「2 高 1 低」走勢,六都剩下台南市、桃園市、高雄市房貸案件,鑑估金額還不到千萬元,台南市第三季的房貸案件鑑估金額 890.3 萬元,桃園市 978.1 萬元,高雄市 954.1 萬元,以目前持續攀升的房價趨勢來看,後續桃園市、高雄市的平均房價可能也將邁過千萬元關卡。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年疫情 7 月底才開始從三級降為二級,房市從 8 月開始增溫,第三季的聯徵中心房貸資料,可能還反映這波疫情解封初期的房市復甦狀況,因此平均房價雖然創下新高,但此季增加幅度並不顯著,後續可能還會攀高。

聯徵中心資料顯示,今年第三季台北市房貸案件平均鑑價 2318.9 萬元,其次則是新北市的 1348.4 萬元,新竹縣 1185.2 萬元,台中市 1129.8 萬元,新竹市 1126.1 萬元,不到千萬元則有桃園市、高雄市、台南市,房貸利率最低則是台北市的 1.41% 與新竹縣的 1.41%,最高則是台中市的 1.48%,房貸平均成數最高是新竹縣的 75.99%,最低是台北市的 71.03%。

曾敬德表示,從去年疫情第一季爆發以來,房價就持續攀升,加上今年通膨、造價上揚的議題發酵,房價又向上漲了一波,以目前的房價水準,以前一般家庭可能 20 年期房貸,還可以維持每月房貸負擔佔收入的 1/3,但漲到現在可能要申請 30 年期的房貸,才能維持每月房貸負擔佔收入的 1/3。

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房仲業者表示,根據資料顯示,預售推案今年至今銷售額已達新台幣7999億元,全年有望破兆元。若觀察平均成交金額,六都中僅有高雄市平均成交價不到千萬元,其他五都以及新竹地區均價逾1000萬元。

    信義房屋今天發布新聞稿指出,根據實價登錄資料,今年預售建案已經揭露逾6萬件,總銷售金額達7999億元,全年總銷售金額有望挑戰兆元大關。

    觀察六都預售市場規模,第一名為新北市,共計揭露約1.18萬件,總銷售金額1874億元;台北市預售件數最少,僅2751件,不過因房價較高,總銷達944億元。

    觀察平均成交價,六都中僅有高雄預售案平均成交價低於1000萬元,為950萬元。其餘五都、新竹地區成交總價均逾千萬元,又以台北市平均最高,達3432萬元。

    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,實價登錄2.0自今年7月1日上路,「預售交易資訊全都露」,在房市景氣市場大好時,民眾會看到成交資料、價格,進而加快購屋速度,讓市場解讀預售實登有助漲效果。

    他說,不過,若未來景氣反轉時,民眾也會透過實價登錄發現案子賣不動,出價更加保守。預售實價新制一方面可以縮小個案議價空間,也會讓價格調整更有效率。

    曾敬德指出,預售實登新制上路後,除了價格更為透明之外,也是可以清楚了解預售市場銷售狀況。今年預售市場交易量超過6萬件,顯示今年受惠景氣持續攀升,一手市場交易相對熱絡。

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年底購屋旺季來臨,永慶房產集團根據內部交易統計,全台門市交易量與 10 月持平,年增率 21%,與去年 11 月相比,台北微增 1%,新北量增 6%,桃園、新竹與高雄均大幅成長 3 成以上,其中桃園增加 31%,新竹成長 32%,高雄量增 39% 最為亮眼。

中信房屋統計指出,11 月全台量縮 3.5%,六都表現以台南最為強勁,其餘五都則呈現微幅增減格局,全台 11 月交易量與去年同期相較,則是交易量增 11.6%。

中信房屋總經理張世宗表示,台灣央行 9 月底祭出六都加新竹縣市購置第二戶房貸無寬限期措施,雖在 10 月間造成部分換屋族群的壓力,但由於首購買氣仍暢旺,抵銷了換屋族的交易量縮,因此上月交易量並未呈現負成長,僅以增幅趨緩的態勢作收。不過本月首購族也開始因房價推升話題而出現猶豫,雙重因素下,導致整體交易出現鈍化,買氣明顯不如先前的活絡。

張世宗指出,由於時間已接近年底,傳統置產的需求仍在,因此買方應是在觀察市場情勢、等待適當時機進場,市場氛圍仍屬樂觀,估計今年整體不動產交易量應會較去年成長至少 5-6%。不過近期疫情新的變化則是需要密切關注的話題,包括歐洲疫情有死灰復燃的跡象、新的變種病毒迫使歐陸各國採取鎖國政策,後續是否衝擊全球經濟並波及臺灣房市,就端看國內能否抵禦得住了。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說,去年 11 月在美國總統大選底定,以及疫苗研發量產獲成效,兩大影響全球的干擾因素消除,民眾購屋信心回溫,民眾購屋意願增加,自住、置產買氣回籠,交易熱度攀高 ,而今年11 月交易量表現更甚去年。

陳金萍指出,今年自 8 月國內疫情逐漸獲得控制後,市場氛圍轉趨正面,民眾購屋態度更為積極,加上通膨壓力逐步浮現,也推升民眾購屋意願,今年 8 月以後各月房市交易量年增率都呈現正成長,11 月也較去年同期成長超過 2 成。

陳金萍表示,觀察 11 月看屋量與 10 月相比差距不大,民眾仍積極看屋比較,顯示只要有符合需求的物件,加上價格合理,成交機會就大增,若國際政經局勢與國內疫情沒有大幅改變,這波年底購屋需求應可延續至春節前。

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升息是否會衝擊房市?專家認為,升息對房市仍有衝擊,但按照過往經驗,台灣升息的時間不會早於美國、幅度也會小一些,研判至少要到2023年衝擊才會顯現。

針對中央銀行總裁楊金龍日前表示,台灣如果早於其他國家升息,利率較高,就會吸引熱錢進一步湧入,國內房地產又會進一步增值,這樣的說法引起各界討論。

台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真25日受訪時指出,升息對房市仍有一定衝擊。她研判,明年最快也要第4季,才有機會因為升息而調升房貸利率,所以至少要到2023、2024年影響才會比較顯著。她說:『(原音)可能後年,或是2024年之後,整個利率有比較大幅度變化,才會比較牽動到房市,所以明年我們預計利率這個因素影響房市要到明年第4季才比較有機會發生。』

劉佩真分析,美國聯準會(Fed)最快升息時點應是明年6、7月過後,按照過往經驗,台灣升息的時間會晚於美國、幅度也會小一些,預期台灣升息對房市影響落在可控範圍內;也就是說,就算明年房貸利率升息1碼,以目前五大銀行新承作房貸利率1.346%來看,還是處在相對低檔,「所以一開始升息,對房市影響比較是宣示大於實質性影響」。

劉佩真也指出,根據調查,66%國人認為未來投資保值的首選是房地產,大幅領先位居第二的股市37%,顯見國人還是相當偏好房地產,這也成為支撐房市的有利因素。整體而言,明年上半年,不動產市場將續處高原期,價量緩步上揚。

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