〈房產〉全台最狂漲重劃區 竹北預售屋房價一年漲幅達6成-永慶不動產 洪碧芬* 提供新竹縣市不動產買賣服務 專營* 瑞士花園* 瑞典綠洲* 挪威麗園* 幸福城邦服務專線0911-215243 Logo
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台灣房價經歷幾次幾循環,最近一波約從2003年開始便連年上漲,至疫情期間全球貨幣大放水,更讓漲勢直衝雲霄,逼得政府介入管控,交易量才開始趨減,不過房價仍維持高點不墜。對於現在還想買房的民眾來說,還有增值空間與投資機會嗎?

交易量開始減少 房價能否續漲看時段

「房價自2003年以來連年上漲,已衍生大多數民眾買不起房的惡果!」品嘉建設創辦人胡偉良開宗明義如是說,加上2020年下半年起全球貨幣大放水之下,引發各國通貨膨脹和資產的大幅上漲,直到去年在通膨一發不可收拾之下,各國央行紛紛採取升息縮表的對抗措施,台灣房市交易量才開始銳減。

就在目前房價高懸、利率升升不息之下,手頭還有閒錢想買房的民眾,在房地產市場還有投資機會嗎?胡偉良認為,影響房價走勢的主要關鍵有人口、土地、金融3大因素,「而且會和時間有關,在不同時段的房價走勢,其實是由不同因素所決定」。

▼目前房價高懸,又遇升息,讓想買房的民眾怕套在高點。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

房價短期走勢 看金融局勢與民眾預期心態

首先是短期的房價走勢,胡偉良指出,金融局勢的好壞和民眾對房價的預期心理最為關鍵!例如過去市場銀根愈寬鬆、房貸利率愈低時,民眾預期房價上漲的心理就愈強,因此投入買房的民眾就會愈多,房價在短期內就愈容易上漲。

這在2020年時貨幣無限寬鬆時期,便為台灣房市帶來新一波的熱潮,尤其隨著通膨、興建成本大漲下,讓房價快速飆漲。不過胡偉良表示,緊接著政府就用史上最嚴的打炒房措施,迅速澆熄了炒作的火苗,加上2022年開始全球金融環境趨緊,民眾購屋熱情受到壓抑,因此目前來看,短期的房價走勢已難再有飆漲的狀況。

胡偉良甚至認為,預售屋房價將緩漲或持平,一些趁勢超漲的預售屋,尤其是蛋白、蛋殼區將出現小跌;新成屋房價持平或小跌;中古屋將跌回這兩年的起漲點,4、5層樓公寓的房價則可能進一步下跌。

▼短期看來公寓的房價可能進一步下跌。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

房價中期走勢 看建地的供給

至於中期的房價走勢,會不會漲的關鍵就看可用建地(包含老屋改建)的供給。胡偉良解釋,土地數量愈少,地價愈不容易走跌,以六大都會區來看,所剩的可建素地已經愈來愈少,面對未來民眾的換屋需求和剛需族群的購屋需求,危老改建的成效對未來房價的影響,將愈顯舉足輕重。

房價長期走勢 看未來人口數量

長期的房價走勢則要看未來的人口數量。原則上,決定房價走勢的其實是人口數量,而隨著人口數量的增減,少子化及老齡化將成為20年後房價的最大影響因素,因此胡偉良分析,大約在2038年之前,少子化、老齡化還不會對台灣的房地產市場產生不利的影響。

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想要在台北市入住飯店式管理的社區,每坪上看9字頭,因此有不少人選擇到新北市購入「微豪宅」感的高質感社區。永慶房屋觀察永慶房仲網永和區的熱門點閱社區,其中,水築館、捷洋天湛與銀河水都社區,不僅價格只要北市的一半,還能享受到豐富多元的公設,是這3社區在網路上的點閱居高不下的原因。

永慶房屋仁愛特區店店長許芝瑜表示,位在環河西路二段的水築館,不僅有溫水游泳池、溫暖、健身房、電影院等公設,社區還有生活秘書可提供叫外送、衣服送洗等,比擬飯店服務。而且水築館是該區唯二有迎賓車道的社區,迎賓車道不僅氣派,下雨時在社區門口下車不用淋雨、住戶上下車時也不會占用馬路,對長輩來說相對安全方便。

水築館社區面河側享有無限棟距的美麗景觀,周圍機能完善,附近除了有市場、好市多,也有綠寶石公園、仁愛公園等綠地休憩;交通部份,開車只需5分鐘就可直達台北市區,也有多班公車路線和免費捷運接駁車,未來將有捷運永平國小站,對通勤族來說無疑是一大福音。

近年該社區屋齡21年,坪型18至64坪,擁有2到4房,平均行情約51萬,18坪小坪數則約58至59萬;42至64的大坪型,平均45至50萬即可入手。許芝瑜說,水築館雖然沒有捷運站的便利性,但比起永和頂溪市中心每坪65至70萬左右的房價,水築館價格親民許多,「在永和頂溪市中心買40、50坪、帶車位的價格落在3500萬左右,但水築館同類型只要2800萬」,除了在地換屋族,也吸引不少新婚夫妻首購。

同樣是位於環河西路上的社區捷洋天湛,永慶房屋永和頂溪店店長劉昱齊表示,該社區與台北市蛋黃區僅一橋之隔,過個中正橋就到,最大的特色就是坪數大,48至63坪的大坪型,比起永和市中心同規格的產品,每坪有差距10萬以上的價格優勢,受到不少在地換屋族的青睞。

劉昱齊說明,捷洋天湛115戶,除了公設配備齊全,社區管理嚴謹,大廳挑高7米,迎賓車道氣派又豪華,一樓純住家無店面,不會有吵雜等問題,社區全坡平車位,每個住戶在B1也都附有機車停車格。8年的屋齡,比同條路段的中古社區台鳳天璽與樺福水悅還來得年輕,每坪落在62至66坪,相較永和市中心同類型產品,動輒75至81萬,捷洋天湛在價格與屋齡上相對有競爭力。

匯流新聞網CNEWS資料照195230119a03
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再來是位在成功路二段的銀河水都,永慶房屋雙和秀山成功店店長龔宗謙指出,該社區最大的優勢在於地點,是該路段中心點,往南可到秀朗橋往西區,往北則近福和橋到公館,生活機能不輸新店、公館、中正區,但房價卻便宜近一半。

龔宗謙說明,該社區建商為知名的漢皇建設,屋齡16年,建蓋時以豪宅來做規劃,除了有豪華公設,包括全年溫水游泳池、宴會廳、KTV、瑜伽教室等,社區門口還有迎賓車道,讓住戶回家有賓至如歸之感。社區425戶,分為前後棟,前棟面成功路,以小坪數做規劃;後棟則是面河景,主要為50坪起跳的3至4房產品,兩棟中有個歐風建築的社區中庭,每每帶看,都有不少賣家嘆為觀止。

龔宗謙表示,銀河水都房型完整,2至4房都有,2房68至70萬、3房 60至61萬,50坪以上的4房約50字頭,比起周圍社區,價格略高15%,購買主力大多是高資產客戶、企業主管與工程師,住戶品質相當高。銀河水都20至36坪的2至3房交易最為熱絡,大坪數交易量雖然略低,但也有不少同社區住戶因換屋需求,在外面看了一圈後,還是選擇買了銀河水都。

未來永和區有幾項重大建設,除了在中和段建置社會住宅,捷運秀朗橋站也將建置捷運共構,預計在車站出入口上方,興建20層樓高的商辦大樓,預估可引入近3000個就業機會,對銀河水都的居民都是利多。

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2022年北台灣10大建商出爐,寶佳以年度推案量新台幣1068億元,連5年蟬聯推案王。住展指出,儘管去年房市籠罩多重利空,各中大型建商仍保持推案步調,10大建商去年推案量共3683億元,年增約3成。

住展雜誌發布新聞稿表示,按推案量統計,北台灣2022年10大建商依序為寶佳、茂德、興富發、愛山林、華固、中悦、璞園、麗寶、尚志、冠德;前10大建商推案量介於148億元至1068億元。

寶佳5度蟬聯北台灣推案王,推案版圖涵蓋新北、桃園、新竹地區,其中在新竹縣竹北區的推案較具規模。茂德建設則以645億元的推案量重返榜單,並衝上第2名,推案集中在新北市三重、五股地區,產品多包含相對低總價的2、3房格局。

住展雜誌企研室經理成采錡指出,進一步觀察各建商旗下建案可發現,除了小坪數住宅產品,商、廠辦建案也開始嶄露頭角。

第5名的華固建設包括廠辦、商辦及住宅產品,推案量達311億元,並在北投士林科技園區一連推出3個建案。第6名中悦建設商辦推案的比重更高達67%,去年除在桃園青埔推出百億商辦案,也持續布局新北新莊,去年北台灣推案量達245億元。

成采錡表示,2023年北台灣市場將以商辦建案為要角,如名列10大建商的興富發、華固、中悦等建商,皆有新案待推出,而京華城原址改建的「京華廣場頂級商辦園區」,預計在農曆年後公開,由於該案總銷坪約6.5萬坪,總銷金額預估逾千億元,因此威京總部集團有機會搶下今年北台灣「推案王」寶座。

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近年房價飆漲,雙北41個行政區中,剩新北市的13個行政區有1字頭大樓、華廈交易,其中1字頭交易量較大的行政區有八里區及淡水區,八里區大樓、華廈今年平均成交單價僅每坪22.7萬元,且這些成交件數有高達27.9%的成交單價在1字頭。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,不動產經過多頭市場,連台南市新案開價都在2字頭以上,台北市及新北蛋黃區只有特殊關係交易及地段偏遠的地下室有1字頭成交單價,反觀新北市八里區及淡水區因地理位置或建設尚未完工,住宅價格漲勢溫和,成為相對低價區,吸引預算有限的買方進駐。

綜觀雙北今年1至11月住宅大樓及華廈的交易,僅剩新北市八里區及淡水區1字頭的大樓、華廈還有破百件交易,淡水區平均成交單價25.7萬元,1字頭的成交比例僅有8.6%,可見淡水區也逐漸成為單價普遍2字頭以上的區域。

郎美囡分析,今年房價並未因市場轉淡而修正,加上央行連續升息拉高貸款負擔,低價區域更顯珍貴,而淡海新市鎮原本外圍地帶還有不少1字頭新建案,自淡海輕軌通車後,房價逐漸穩固,淡江大橋跟淡北道路備受期待,不過一在延期讓買方保守觀望,確定可通車後才能見到市場實質反應。

至於八里區大樓、華廈平均成交單價每坪22.7萬元,1字頭的成交筆數占整體大樓、華廈成交筆數27.9%,在八里買房更有機會找到1字頭大樓。

大家房屋八里台北港加盟店店東魏琬玲表示,八里區1字頭大樓、華廈通常是屋齡25年以上的房子,以中華路二段兩側為多,雖然八里有台北港特定區議題,不過話題熱度不如其他區域,房價漲幅緩和,不少買方來自新北市蘆洲、五股及泰山,因這些區域房價漲勢猛,許多換屋族連公寓都難以負擔,例如在蘆洲購買大樓三房,總價需要1,700至1,800萬元,但在八里可以不用千萬入住大樓,且八里通勤雙北可依靠台64線,未來淡江大橋完工後往淡水休閒更便利,故吸引許多尋找低價位的買方。

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擁有全台最大住房量體的五星飯店台北君悅今 (28) 日指出,自暑假起住房率月月提升,看好住房和餐飲營運快速復甦,設定明 (2023) 年目標平均房價上看 7500 元,將是歷史新高,而住房率力拚突破 75%。

台北君悅說明,隨著疫情趨緩,7-8 月住房率回升至逾 40%,9 月達 50%,10 月 65%、11 月 75%,顯然住房業務一個月比一個月好,初期仍重國旅,透過凱悅集團全球會員行銷活動、主題專案推動、旅展銷售房券和旅行社逐步加開旅遊團,截至 12 月,每晚平均房價已上看 6000 元,住房率達 78%。

台北君悅總經理陳隆慶強調,疫後行銷更趨彈性多元,除了過往的國際商務主力客群,也針對家庭、商務人士和寵物房等精準分眾。

而隨著國境開放,明年第一季台北君悅將主攻星馬、港澳和日韓商務客,目標第一季可達 65% 以上住房率、平均房價 6500 元左右,下半年則期待大型國際展會、獎勵旅遊回歸,帶動全年平均房價衝上 7500 元、住房率達 75% 以上、RevPar 5625 元。

台北君悅進一步指出,明年平均房價挑戰新高,除了看好國際展會帶來商務客,也將擴大開放套房舉辦活動,目前已觀察到精品展演、IT 產業的設備產品測試會選擇在較具私密的套房場域舉行,增添住房新成長動能。

餐飲方面,占營運大宗的宴會除了持續穩固經營深獲好評的精品外燴,也維繫各國商會、銀行、藥廠、科技廠等高端產業每年的商務活動。

而婚宴則鎖定小資族喜好的中小型派對宴型,從求婚、證婚、蜜月到結婚周年的全包式客製行程。

對於館內二大自助餐廳凱菲屋和彩日本料理,台北君悅規劃善用館內社群資源,以故事行銷手法,強化來客的忠誠度和互動率,目標衝高吃到飽餐飲營收。

台北君悅樂觀看,明年餐飲和宴會業績有望超越疫情前水準,已訂下 10 億元以上的營收規模目標。

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永慶加盟四品牌2022年好消息不斷!雖然台灣日前才遭下修今明兩年的經濟成長率,永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋、台慶不動產在台中、彰化、南投績效依舊亮眼,2022年成交件數突破1.1萬件,推升業績站上62億元,較去年同期成長1成。其中「深度聯賣」發揮綜效,全年聯賣業績達18.5億元,協助永慶加盟四品牌中台灣「單店平均業績」達突破2,300萬元。

值得一提的是,永慶加盟四品牌中台灣2022年開出51間加盟店,以平均7天開1店的速度,帶領區域店數直逼320店、店數市佔突破4成2,持續拉大跟其他品牌的差距,穩居「中台灣房仲第一品牌」。

中彰投1家委託、近320店聯賣、5千人共同銷售

永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成強調,承襲直營和加盟的成功經驗,加盟總部一直期許自己是加盟夥伴的堅強後援,也因為永慶加盟四品牌近年來績效不斷突破新高,也吸引全台人才加盟創業。過去一年,中彰投就有超過550位菁英加入,帶動中台灣服務團隊規模突破5千位大關,讓消費者享有「1家委託,近320店聯賣,5千人共同銷售」優質服務。

在台灣房仲業最強運作成功的「深度聯賣」助攻下,永慶加盟四品牌中台灣2022年店業績突破3千萬元達65店,店業績突破1億元則超過3店,震撼產業。而個人業績部分,則有超過50位加盟夥伴達成「千萬業績經紀人」的年度目標,表現十分傑出。

品牌力X充沛資源  擴大事業版圖首選

永慶加盟總部挾帶集團豐厚資源,協助加盟店東長創造更大事業版圖。有巢氏房屋台中秀泰圓滿加盟店店東楊加立則有感而發地說,「房仲業要長遠經營,就需要強而有力的後盾,就像是永慶加盟體系!」當初因認同有巢氏房屋「社區專家」和深耕社區的精神,楊加立從「住商不動產」出來創業,在品牌優異集客力和數位工具的助攻下,過去八年、績效年年成長,2022年店業績更突破9,300萬元元,較去年同期大增1,300萬元,拿下「有巢氏房屋2022年全台店業績第二名」的殊榮。2022年五月第二店-有巢氏房屋大墩鑫園加盟店-也加入服務行列。

楊加立分析逆勢成長的主因,除了深植人心的親切品牌力,集團持續優化的數位工具,如〈實境找房〉讓經紀人走讓到哪、服務到哪,搭配上與聯賣整合的系統平台,也提升物件配案速度和成交效率,不僅在疫情期間穩定軍心,更協助團隊全年成交144件、平均2.5天成交一件。

而來自「群義房屋」的永慶不動產七期河南市政加盟店店東楊金玫,在加盟四年之後,以年度業績1.4億元再度拿下「永慶不動產2022年全台店業績第三名」的殊榮,其中近3,900萬元來自聯賣,占比直逼3成。身為前「群義房屋」超級業務戰將的楊金玫開心分享,找對夥伴、選對加盟品牌,讓團隊持續進步和成長,是我們超越自我的主因!

接觸過各大房仲品牌後,楊金玫表示創業唯一考慮永慶加盟體系!「因為品牌力和經紀人素養有口皆碑,也重視客戶服務及專業能力的養成,更重要的是,擁有其他品牌無法跟上的聯賣、系統、科技工具等,讓競爭力維持高檔。」基於對永慶加盟總部和最新加盟品「永義房屋」的信心,今年2月加碼成立第二店-永義房屋好市多百富加盟店,累積年度業績已突破3,100萬元。

而來自「信義房屋」的永慶不動產北屯松竹旱溪加盟店店東陳俊元,也深有同感!在系統、數位工具、及聯賣加持下,團隊加盟三年、已開出3間永慶不動產加盟店。陳俊元分享,「信義房屋是個舒適圈、大保護傘,資源充沛、規範也不少,待久容易失去鬥志。當初離開是為了擴大事業版圖、想讓自我理念有發揮空間。而永慶加盟總部總是帶頭往前跑,覺得跟著跑很安心,畢竟市場競爭激烈,不進則退。」

中台灣跟陳俊元有一樣想法的店東長不在少數,根據統計,中彰投從「信義房屋」到永慶加盟體系創業累計高達69間店,驚人的是,這些店2022年創造的單店平均業績高達3,200萬元,凸顯永慶加盟體系「最強創業平台」實至名歸,不僅如此,經紀人往往都獲得翻倍的薪獎福利,是「最佳發展平台」的實證。

誠實文化x科技力  跨界人才的最佳發展平台

從美髮設計師轉業的永義房屋南屯豐樂捷運加盟店店東紀志輝,房仲資歷8年,旗下已有2間加盟店:2018年創立永慶不動產台中精誠公益加盟店,2021年12月開第二店-永義房屋南屯豐樂捷運加盟店。其中永義房屋開幕一年,業績已突破4,400萬元,出色表現令人驚豔!

過去8年,紀志輝深刻感受到集團持續前進、精益求精的動力。他分析,每月聯賣會議討論的流程優化、特殊案例,及店東間分享交流,不僅讓聯賣環境更健全,也讓他學到很多。另外像是店東大會、房仲經管師等課程,還有績優店東長的無私經驗分享、最新趨勢分析等,這項無形資產也成為他帶領團隊前進的重要養分。」

年僅38歲的台慶不動產北屯文昌國小加盟店店東顏尚瑋,進入永慶加盟體系將近9年,今年帶領團隊拚出近3千萬元業績,較去年同期增加近2成,成績不俗。他認為,在永慶房產集團大傘下,跟著加盟總部的策略和腳步,善用深度聯賣、數位工具,就能獲得穩健績效,面對明年房市可能的衰退,更應該擴大招募,廣納優秀人才,為之後的市場起飛,做好準備。

大學期間因緣際會當了二房東,引起顏尚瑋對房地產業的興趣,讓原本就讀機械工程系的他,退伍後直接到「住商不動產」報到,之後陸續在「中信房屋」、「惠雙房屋」和「台灣房屋」服務。當初深受永慶房產集團科技力的吸引,他毅然加入,也依舊讚賞於集團持續投入資源優化升級。此外,顏尚瑋也十分認同集團「先誠實再成交」的理念,認為誠實告知最省時省力,把力氣用在服務客戶上,CP值最高。

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2022 年下半年全台房市買氣由熱轉冷,不過建商並未就此縮手,根據市調機構統計,2021 年全台推案量攻頂達 1.7 兆元,今年再次超越極限,總銷爆出史無前例的 1.94 兆元,直逼 2 兆元巨量,年增逾 14.11%,連個案數、戶數較去年同期雙雙大增 1 成多,量能維持超高水位。

同時,2022 年全台新建案無論開價、成交單價同樣再創新高,目前均價都已抵達 5 字頭,較去年同期大漲超過 1 成。

數字科技 (5287-TW) 旗下 591 新建案分析,今年房市多空拉鋸,市場風向難測,加上此前央行祭出限貸、限期開工等措施,不少已砸下大筆銀彈獵地的建商只能帶著鋼盔向前衝,正好又遇上疫情導致營建成本及房價飛漲,才會形成今年「買氣越冷,推案越熱」的特殊現象。

觀察各縣市,台北市由於房價過高,現階段不只大坪數產品買氣腰斬,小宅銷況也開始放緩,因此建商除了去化手中餘屋,也逐漸將重心轉向新北、桃園等地,導致全面量縮。反觀總銷高達 4300 億元的新北市,受惠北市買盤外溢,加上重劃區新案挹注,熱度得以維持恆溫,像三重區今年就在「都廳大院」、「冠德心天匯」等百億元指標案接棒進場下,案量突破 900 億元,為各行政區最高。

桃園今年推案悉數上揚,戶數 2.7 萬更是全台最高,主因除了青埔、小檜溪及 A7 等一級戰區穩定供給外,建商開始佈局當地蛋白區,像蘆竹今年就在「安美大望」、「築心匯」等指標案進場下,案量一口氣衝到近 400 億元,首度擠進全台總銷前 15 大行政區。至於新竹縣市,在以東區、竹北市雙箭頭領軍下,無論價量都呈現「沒有最高、只有更高」的狀態。以竹北市來說,不只高鐵及縣治等精華地段案量大爆發,連西側、非都市計畫等地區,也因取得成本較低推案百花齊放。而房價方面,目前當地新建案平均開價和成交價,已雙雙來到歷史新高的 4 字頭,較去年同期大漲 5-6 成,狠狠甩開各縣市。

台中今年上半年延續多頭氣勢,不只買氣堅挺,建商也積極加碼進場,除了西屯、北屯等傳統熱區市況熱絡,更一併拉抬太平區等蛋白區起飛;不過隨著下半年利空發酵,加上經濟成長放緩,許多在科技或傳產就業的準買方,都在公司訂單銳減或股價重挫等衝擊下暫緩購屋;此外,部分餘屋過多或房價劇烈漲幅的地區,建商也嗅到風向轉變,推案態度轉趨保守,表現較上半年明顯熄火。

轉往南二都,台南今年初因缺工、房價漲幅過大,建商曾一度縮手,導致單季個案數跌幅最高曾來到近 3 成,不過隨著 329 延推案及 928 檔期指標案挹注,最終仍能以量能小跌坐收。反觀去年總銷衰退最多的高雄市,在建照卡關、疫情延宕等新案陸續回流下,個案數及戶數明顯反彈,像去年總銷僅 150 億元的左營區,受惠「世紀莊園」、「NeXT21」等指標案進場,一舉催出 2 倍的年成長,表現不俗。

展望明年,591 新建案指出,現階段由於選舉等短期議題消散,建商逐漸恢復正常推案,估計到明年中旬還有一波市場供給釋出。不過受限全球貨幣緊縮及《平均地權條例》修正草案等影響,甚至是下半年即將開跑的總統大選等雜音,明年房市將回歸基本面,部分推案量過高的地區,更要留意是否會有賣壓出籠,提醒購屋族要隨時留意市況並即早修正,才能安然度過變化多端的大環境。

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房市信心鬆動!據網路調查,看壞房價比例創下六季新高有44%,看漲比例則創新低跌破二成。11月台股大漲反彈將近二千點,只有5%表示頭期款虧損有回補,重回購屋市場。

信義房屋本季針對網友進行網路調查,購屋人對於房市信心持續下滑、修正,看壞房價比例達6季新高,看漲房市的比例則是6季新低,34%受訪者認為想要購屋區域近期房價持平,另外有24%認為房價已經鬆動下跌。

至於這波股市反彈,上一季調查21%受訪者表示自備款資金虧損,此際調查有16%表示仍明顯虧損暫緩腳步,只有5%表示虧損回補重回購屋市場,但38%相對多數的受訪者表示購屋與股市無關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,長期觀察受訪者對於房價未來信心與景氣連動密切,這波信心調查最高的時間點,就落在去年底到今年第一季,同時也是這波景氣的高峰,後來隨著股市大幅修正與利率升升不息等利空衝擊,房市信心逐漸由盛轉衰,此季調查雖然股市已經止跌回升,但民眾對於房市信心已經回不去,房市風向也從屋主市場逐漸轉為買賣較為平衡的市場。

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信義房屋針對官網的使用者進行調查,調查結果顯示,今年第一季市場最樂觀的時候,有高達62%的人看漲未來房價,不過逐季持續收斂,這季調查看壞的比例是看好的兩倍,有44%看跌未來房價,剩下22%看漲未來房價,34%認為未來房價持平。

若以區域房價看法,過去一段時間的房價高漲區,看漲比例多跌破2成,但看壞比例多超過4成,主要都會區看壞與看好比例差距較大的,包括台中市17%看漲、46%看跌,高雄市18%看漲、45%看跌,新竹地區16%看漲、47%看跌,過去的房市熱區,市場信心從不買會更貴,轉變為可能鬆動下跌的預期,連帶房市也進入修正階段。

至於近期房價感受度部分,34%認為想購屋區域近期房價大致持平,24%認為鬆動下跌,23%認為不清楚,只有2成認為還在上漲,面對今年波動幅度甚大的股市,38%受訪者認為購屋與股市無關,另外20%認為信心較為穩定持續看屋,16%受訪者指出仍明顯虧損,選擇暫時觀望,有5%則是虧損回補重回購屋市場,21%認為不清楚。

此項調查是信義房屋從12月7到14日,針對信義房屋官網的網路使用者進行調查,並回收1200份樣本資料。

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葉沛堯指出,軌道經濟是近幾年房市最熱點的話題之一,依據實價登錄統計,捷運萬大線擬經過的8個行政區近兩年房價分別有9.1%~18.8%不等的驚人漲勢,捷運建設對房市的拉抬效果可見一斑。至於樹林區房價漲幅最快,推估原因主要有兩點。首先,樹林身處新北蛋白區,過去鮮有房市話題,因此區域房價長期處於較低檔位,如今在落後補漲效應的帶動下,樹林房價自然快速攀升。其次,除捷運萬大線外,威秀影城、三多里圳重劃區、北大特區的進駐也為區域房市發展增添了不少能見度。

 

東森房屋樹林篤行加盟店吳冠成店東指出,樹林房價相對親民,距離台北市僅20分鐘左右車程,又有建設題材坐鎮,近年來愈來愈多的外來族群紛紛定居樹林,區域房價水漲船高。目前樹林中古屋的房價普遍落在三字頭,部分新建案的開價「坐四望五」,與前幾年相比確實漲勢驚人,不過比起雙北其他精華區,樹林房價仍然很有競爭力。目前樹林以樹林火車站周邊的住宅交易最為熱絡,樹林火車站周邊生活機能成熟,交通便捷,學區完整,總價800~1500萬上下就能買到兩~三房的剛需住宅,很適合預算有限的首購族、新婚族。

 

對於早前樹林驚現爛尾樓風波,是否會影響區域房市發展?吳冠成認為,該案例為特殊個案,目前看來爛尾樓風波並無繼續擴散之勢,因此研判對樹林房市整體的影響相當有限,而且在重點建設與剛性需求的加持下,樹林房市仍有很強的支撐力。不過,近期受房市冷空氣影響,市場觀望氣氛確實有加重跡象,不少屋主的心態已出現軟化,因此建議看好樹林長期發展或有自住需求的購屋民眾不妨大膽進場議價,或找到在地、專業的房仲業者協助斡旋,相信不難爭取到更合理的議價空間。 

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根據內政部統計,今年通膨、貸款利率升息,政府打房及工料雙漲等影響下,六都今年前11月累計建物買賣移轉22.3萬棟,較去年同期衰退7%,但台中市仍維持4萬5771棟,較去年同期的4萬4285棟,年增率3.4%,是六都唯一正成長。

再從內政部Q2發布的資料發現,全台現存設有房屋稅籍住宅平均屋齡為32年,六都之中以台北市平均屋齡37.06年最老、其次是台南市33.91年、高雄市32.68年、新北市29.75年,台中市以29.75年居第5名,桃園市則是27.33年最年輕。

鄉林不動產研究室指出,因為台中市可開發的重劃區腹地多、新建住宅案量大,平均屋齡在六都中算是相對年輕化。但隨著屋齡增加,建物老化速度戶數也趕不上新建,造成潛在結構強度不足的危險隱憂,加上老舊建築物缺乏昇降設備相關無障礙通路設施,造成高齡者居住通行困難因此六都政府都加緊推動危老與都更,使得申辦重建逐年增加。

鄉林不動產研究室指出,儘管建材成本略降,但重劃區土地成本始終居高不下,建商與地主談合建比例又談不攏,只好改走危老新建,致使台中的危老案也逐年快速增加。

尤其是在政府接連打炒房、限縮土建融等政策下,危老案不僅享有容積獎勵、放寬建蔽與高度限制,且不在土建融管制範圍內,讓更多建商願意大力投入危老都更、合建分售的土地開發。

根據統計,危老條例自106年5月上路,台中市107年通過審核15件、108年58件,到109年激增為138件,近3年核准危老重建案每年平均達130件,而今年前11月已核准139件,其中以西屯區23件,位居第1、其次是北屯區19件及北區18件、西區16件及南區13件,為台中市申請危老重建前5大熱門地區。核准的每案平均面積904.27㎡,僅次於高雄的1018.79㎡,也是六都第2。

鄉林建設副總經理方偉民表示,支撐台中剛需買盤除了重大建設到位、軌道經濟發酵之外,中科人口紅利持續擴大也是主因之一。上月又引進高科技廠商17家、總投增資額達1822億元,而今年10月底中科就業人口達5萬5546人,較去年同期又增加7.94%,續創歷史新高;加上台積電2奈米晶圓廠最快即將於2023年進駐,預計將提供4500個就業機會,可望為房市續添柴火。

台中市地政局統計,今年1至11月建物交易移轉,以北屯、西屯和南屯等3大行政區最熱;北區、太平區及烏日區也緊追在後,尤其是三鐵共構的烏日區,明顯成長,年增率達43.6%奪冠。

鄉林不動產研究室指出,建設及人口紅利集中的區域就是房市熱區,烏日區位於中彰生活圈的中心,交通地理位置便利是最大的優勢,以往大家認為烏日高鐵周邊生活機能欠佳,最近剛動工「高鐵娛樂購物城」,預定2026年完工營運,高鐵站也有不少外來建商購地推案,吸引自住型與年輕的購屋客移入,買氣不減。

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台北市地政局繼111年建置「台北地政找房+」社區實價查詢平台後,今年加碼推出全新功能,「捷運房價租金地圖」,透過捷運站周邊房價及租金資訊的統計、整合,讓民眾可以輕鬆快速掌握捷運生活圈的不動產成交行情。

實價登錄結合捷運路網 滑地圖秒查各站行情

地政局表示,台北捷運通車至今26年,現已成為市民日常通勤最仰賴的大眾運輸系統,及不可或缺的生活機能,因此捷運站周邊往往是購屋熱區、租屋首選,是選擇住屋的重要考量因素,但在尋找可負擔捷運宅過程中,若想知道捷運站周邊房價或租金水準,必須從數以萬計的實價登錄資料中,逐一篩選鄰近捷運站之物件,再彙整統計實價登錄案例,才能進一步獲得周邊成交行情,相當耗時費力。

對此,地政局進一步於「台北地政找房+」平台新增「捷運房價租金地圖」功能,將實價登錄資料結合捷運路網,針對全市已通車5條捷運線、73個捷運站,呈現各站半徑500公尺內房屋的實價登錄均價,滑地圖就能秒查捷運站周邊房價水準,再搭配平台中既有的社區成交資訊,讓找房更輕鬆有效率。

此外,點選各捷運站,還可查看該站周邊新成屋、中古屋近1年及歷史平均房價、周邊公共設施等豐富資訊;另針對租屋族加碼提供租金平均單價,讓民眾可以快速掌握捷運生活圈之房價租金行情及生活機能等資訊。

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隨著2022年即將邁入尾聲,據台灣房屋集團趨勢中心網路票選,2022年十大房市新聞,有超過7成民眾對「央行連續升息 購屋貸款利息增」最有感;其次為「缺工缺料營建成本漲 爛尾樓暴增」,以及「平均地權擬修法 預售屋禁換約轉售」,成為今年前三大房市焦點議題。

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中科二期擴建環評初審過關,代表台積電二奈米廠的進度更往前一步,有望在明年5月開始建廠,並帶來龐大的就業人口紅利,有助當地房市再掀熱潮,專也分析未來有望受惠地區。

中科擴建環評初審過關 挹注大利多

「中科台中園區擴建二期開發計畫」5日環評初審有條件過關,中科管理局力拚明年中提供土地給台積電建廠。中科管理局也指出,園區擴建總面積達89.75公頃,計畫引進半導體產業與其他科學事業之廠商,預計創造年產值約4857億元,直接提供約4500個就業機會。

▼攸關台積電二奈米廠的中科二期環評案,5日通過初審。(示意圖/翻攝自台積電官網

事實上,台中西屯區、沙鹿、龍井等中科周邊房市,早已蓄勢待發,其中,中科特區核心所在的西屯區中,寶輝建設造鎮案中「寶輝國際莊園」21樓的實價登錄,總面積96.69坪,以總價5351萬元成交,扣掉車位後,每坪單價達69.8萬元,創下該社區目前最高紀錄,也突破區域天花板,將叩關7字頭,另外龍井區預售屋實登揭露最高單價也來到近45萬元,沙鹿區站上36萬元。

▼中科周邊房價,已攻上6字頭。(示意圖/pixabay)

沾邊台積電 中科沿線房市起飛

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,台中市各項建設幾乎都助攻房市,如今該案環評過關,實質帶動就業人口所推升的住宅市場,當然更具備話題效益,包括海線城市沙鹿、清水、梧棲、龍井等區,以及市區熱區七期、水湳、單元二等地帶都受惠,目前海線最熱的行政區沙鹿區域行情新案開價坐三望四,往4字頭邁進,而中科特區也來到5、6字頭,為七期高價宅的門檻價碼,都會再隨此波好消息站穩腳步。

陳炳辰認為,如今房市震盪,最缺的就是好消息,而台中市本為房市投資風氣旺盛地帶,實體建設比南二都強,房價又比雙北低,還一直都有利於房市發展的話題,像是捷運、中科、A辦商區、豪宅價碼創高等,地位都顯穩固,磁吸各地買氣,過去兩年房市熱潮更錦上添花,如今護國神山再加持,房市票房保證可望延燒。

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北台灣房價急漲,房仲業者統計實價登錄資料,2021 年第三新北市預售屋平均成交單價,還落在 2 字頭以內的行政區,包括鶯歌、八里、淡水和三芝等 4 個行政區,去年平均成交單價為 22-27.6 萬元,不料僅時隔一年,今年第三季連平均單價最低的八里,也要 30.3 萬元起跳,在新北用 2 字頭單價買新案已成往事。

統計顯示,今年第三季新北市平均預售屋房價在 3 字頭的區域,包括三峽、鶯歌、八里、淡水和三芝區等 5 區,其中均價最高的是三峽區 36.9 萬元,其次為鶯歌區 34.3 萬元;而這 5 區當中,除了三峽之外,其餘 4 區的預售屋均價,都在一年之間「由 2 奔 3」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,新北預售屋房價最低的三區,為八里、淡水和三芝區,三區皆屬新北相對外圍的區段,依傍北海岸、交通遠、海風大,導致房價長期扁平,其中淡水還曾因推案量大入住率低,曾被稱為鬼城。

不過近年淡水受惠於淡海輕軌舒緩交通,淡江大橋動工,生活機能和交通建設陸續到位,逐漸「媳婦熬成婆」,今年第三季預售交易量僅次於新莊,厚實買氣也帶動房價上揚。

此外八里輕軌也可望在淡海輕軌二期後動工,帶動市場能見度,加上長期低單價優勢,今年交易的物件逐漸從小宅市場,轉為三房或河岸景觀宅,吸引一些家庭型、退休族進駐,因此平均單價、總價年增都近 4 成左右。

至於新北三芝的預售交易量雖多,但其實都是來自於單一個案的養生度假宅銷售,區域整體的房市交易並不熱絡,也非建商主力推案區,因此消費者的選擇相當侷限。

台灣房屋三峽北大大學加盟店店東陳麗昭指出,三峽及鶯歌受惠於捷運三鶯線,該線預計將在 2023 年底完工通車,再加上三峽站將興建共構大樓,設置商場及公益設施,也帶動捷運站點周邊房價水漲船高,未來三鶯地區通勤至台北市可縮短至少 20 分鐘,大幅改善三鶯地區的交通與生活機能,且往後規劃再銜接八德路段的延伸線,將從頂埔站一路串連三峽、鶯歌及桃園八德市區,使三鶯地位大躍進。

陳麗昭表示,目前三峽的預售案中,3 字頭房價僅出現在外圍區段,且個案價格表現視地段不同而有所差異,位在北大特區的「北大富御」,高樓層甚至已經出現 5 字頭行情。

第一建經研究中心副理張菱育分析,通常預售屋要準備辦房貸時,建商會以整批建案來向銀行辦理貸款,成數通常會比住戶自行申貸還要好,不過若住戶個人的信用良好,也有機會跟銀行爭取更高的貸款條件;但也要留意,央行近一波打炒房,取消特定地區第二戶的寬限期、貸款第三戶以上成數僅 4 成,所以購買預售屋的多屋族,交屋時須留意自身的資產狀況,檢視自備款是否充足,首購、自住族則不受影響。

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近一年全台重劃區預售屋的房價漲勢變化大,根據市調機構統計今年前 3 季全台重劃區預售屋價格,發現漲幅最高的前 15 名當中,不出意外又以新竹地區最狂,不僅一口氣有 5 區上榜,其中竹北高鐵特區、台科大重劃區、金雅舊社重劃區的房價更在一年內狂漲 6 成,囊括全台前 3 名。

依《591 實價登錄》統計,漲幅最高的竹北高鐵特區,短短一年間由 3 字頭飆升至 6 字頭,漲幅 65.9%,一旁的台科大重劃區也不遑多讓,漲幅 63.8% 全台居次,第三名則由金雅舊社重劃區以 63.5% 奪得。全台預售屋漲幅前三名皆由新竹拿下,買盤以竹科為主的新竹,去年受惠科技業景氣暢旺,竹科新貴將大量資金挹注於房地產,讓房價一年間漲幅就超過 6 成,全台居冠。

接著漲幅超過 5 成的重劃區依序為高雄新市鎮、十一期重劃區、高雄大學特區,高雄新市鎮以及高雄大學特區因台積電於楠梓設廠影響,房價一年間正式揮別 1 字頭,甚至部分預售屋個案成交價來到 3 字頭,漲勢驚人;十一期重劃區內知名商圈與私校林立,周圍則是被擁有台中巨蛋與漢神洲際購物中心的十四期重劃區環繞,自十四期於去年推案後,十一期房價也受到拉抬,目前預售屋成交價已破 5 字頭。

而漲幅超過 4 成的重劃區則有縣治二期、鄭子寮重劃區,縣治二期重劃區位於竹北核心,區域內有竹北遠百與喜來登商圈,商業氛圍濃厚,然而由於開發飽和,近年推案量少。低密度、高綠覆的鄭子寮重劃區,因鄰近台南市中心,待北外環快速道路完工後,可以大幅縮短與南科的距離,周邊未來還有「南山台南廣場」,該區預售屋目前已穩坐 4 字頭。

再來漲幅超越 3 成的重劃區包括暫緩重劃區、烏日高鐵特區、縣治一期重劃區、A7 站重劃區、舉喜重劃區、鳳鳴重劃區。暫緩重劃區緊鄰舊市區商圈加上捷運板南線行經,交通發達、生活機能到位,備受自住客青睞。接著烏日高鐵特區,不僅有高鐵、台鐵及捷運綠線三鐵交會,號稱全台高鐵站最大招商案的「高鐵娛樂購物城」也於去年底正式簽約,後勢看漲。

接著縣治一期重劃區為竹北重劃區中最早開發的區域,不過由於房價基期較高,因此漲幅相對竹北其他區域少。A7 站重劃區為桃園市唯一入榜的重劃區,該區緊鄰新北又有桃園機場捷運行經,是不少雙北首購客移居之地。由華友聯集團自辦的舉喜重劃區,區域內可以透過台 17 線及台 86 線快速道路串聯台南各地,交通便利,加上房價基期低,漲幅表現更明顯。

預售屋漲幅超越 3 成的還有鳳鳴重劃區,該區位於新北與桃園交界,受惠捷運三鶯線與台鐵增設鳳鳴站,未來區域內將有雙軌交會,且重劃區緊鄰龜山工業區,大量就業人口支撐當地房市。最後則為台南九份子重劃區,房價漲幅近 3 成,該區不僅為低碳示範社區,更坐擁水岸景觀,交通方面則有北外環快速道路連接南科與市區,使得不少南科新貴選擇在此購屋。

 

新北市近年最重要政策之一的三環六線,繼前年迎來環狀線通車後,今年底將再迎接安坑輕軌通車,未來自安坑地區通勤至北市可節省15分鐘時間,不僅可以緩解當地交通問題,將為區域帶來更便捷、更有效率的軌道交通。專家指出,政府建設、軌道經濟都能為生活圈加持能見度,並能帶來實質機能,更助攻房市增值力道,以安坑輕軌而言,除了已被各大建商墊高房價的K9十四張站,K6安康站處於繁華的麥當勞商圈,加上區域預售案稀少,價格親民,頗有房市黑馬之姿。

安坑輕軌全長約7.5公里,共有9個站點,起點為雙城站、終點站串聯環狀線十四張站,新北市市長侯友宜期許2022年年底通車,平面段路線從今年初開始密集試車,7月起K6安康站至K9十四張站的第二階段高架段的列車也啟動測試。目前受矚目、緊鄰央北重劃區的十四張站,自2018年首發案以4字頭搶市後,最新成交價已經站上7字頭,幾近翻倍成長,房價以「站七望八」邁進,由於生活機能尚未到位,讓不少自住剛需直呼吃不消,且漲幅越快、意味著風險也相對高。

房市專家分析,坐落同條路線、商圈成熟的K6安康站相對高CP值,該站點正處於安康路二段麥當勞商圈,屬於安坑地區最精華的主幹道,有20多條公車路線行經,通往東區、民生社區、忠孝新生等地,也有北二高安坑交流道,10分鐘可接軌信義快速道路,20分鐘迅接信義計劃區,透過中安大橋則可銜接環河快速道路,未來輕軌通車後,可轉乘環狀線、松山新店線、中和新蘆線,通勤至大台北各地相當便捷。

此外,有別於重劃區,該商圈生活機能林立密集,有麥當勞,必勝客,路易莎咖啡,cama咖啡等知名連鎖店家,行政機關如郵局、戶政事務所、圖書館等,安坑雙語國小、幼兒園,以及數家全聯、家樂福超市匯聚,日常生活機能齊全,又不失靜謐的休閒環境;安康路沿途風光明媚,周邊有安康森林公園、蝴蝶生態園區、陽光運動公園等大面積綠地,另往安康路一段方向有小碧潭風景區,往安康路三段則有三峽自然生態環境。

由於安康路二段開發早期、周邊素地稀少,區內新推案相當少見,目前區內數個指標新案都在短時間內繳出亮眼的成績單,區域成交行情已來到5字頭,有些新古屋實價登錄甚至來到5354萬元,和央北重劃區的每坪1520萬元約有三成價差,屬於首購換屋購屋合理房價內,不過預估隨著輕軌通車效應浮現,軌道經濟推升、房價有撐,屆時房價低基期、又有成熟商圈支持的站點將湧現補漲效應。

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統計過去三年六都與新竹房價表現,房屋加上車位產品的中位總價,六都與新竹3年多出122~731萬元,若對比2021年的家庭儲蓄來看,3年房價上漲抵過4~20年的家庭儲蓄。

其中,差異最明顯的是新竹縣與台中市,新竹縣去年平均家庭儲蓄28萬元,不過房價三年多出583萬元,幾乎抵上20.8年的家庭儲蓄;台中市3年房價多出362萬元,但去年家庭平均儲蓄為21.68萬元,也抵過16.7年的家庭儲蓄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這波房價上揚,對於有資產與沒有資產的族群差距甚大,即使名下只有一戶房子,財富也跟著景氣增加,至少不用去追房價,但若是手上沒有資產的族群,未來要購置不動產,相對負擔也增加許多,尤其有些區域新房子的房價漲幅更是驚人,購屋人只能透過挑選舊一點、小一些與遠一點的房子,來降低購屋負擔。

行政院主計總處統計顯示,2021六都加上新竹的家庭儲蓄,平均每戶為21~36萬元,但顯然儲蓄追不上房價上漲。台中市的房屋加車位中位總價,3年來從765萬元,增加到1,127萬元,多出362萬元,但去年台中家庭每戶儲蓄21.7萬元,三年房價上漲抵過16.7年的儲蓄金額;新竹縣房屋總價則是從825萬元增加到1408萬元,但去年平均家庭儲蓄為28萬元,房價漲幅抵過20.8年的儲蓄;台南市則是從560萬元增加到800萬元,去年的每戶家庭儲蓄則為21.5萬元,房價增幅相當於11年的家庭儲蓄。

曾敬德指出,房價大漲大跌都是兩樣情,房價上漲有資產的族群受惠,但還沒買房的就會比較辛苦,所幸現在房市已經退溫,房市也不再是強勢的賣方市場,民眾可以慢慢挑慢慢選。

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基隆緊鄰雙北,但平均房價幾乎只有台北的1/4,新北的1/2,可謂是大台北地區的「房價窪地」,依據內政部不動產資訊平台統計,今年Q2基隆的房貸負擔率低至24.06%,是全台房貸負擔最輕的縣市,也是北台灣唯一一個房貸負擔率尚在可合理負擔範疇內的縣市。

東森房屋研究中心葉沛堯經理指出,基隆房價基期低,即使最近幾年區域房價飆漲不少,但與主要都會區相比,基隆房價仍有很強的競爭力,而且預估伴隨重點項目的落實,基隆房市交易量能仍有繼續走揚的空間。

葉沛堯指出,過去受限於天氣、交通等抗性,基隆房市表現與雙北相比更顯遜色,房價也在較低水位線上,但近年來隨著基隆市港再生標竿計畫、基隆捷運計畫以及北市人口外溢等房市話題的發酵,大量建商、購屋民眾都爭先到基隆布局卡位,帶動區域房市交易量能迅速墊高。

東森房屋基隆中山加盟店魏銘志店長表示,以往基隆的買方大多為在地居民,不過最近幾年來自台北、新北的外來客有明顯增多的跡象。由於區域住宅需求持續高漲,但精華區內可供大面積開發的素地愈來愈少,於是不少建商開始把目光投向蛋白區。以中山區來說,中山區算是基隆房價相對偏低的區域,區內屋齡普遍較高,近年來在政府的積極建設下,眾多建商進駐中山區,目前區內部分預售案的開價已經站上三字頭,顯見市場對當地房市發展的確頗具信心。

魏銘志表示,中山區與國道三號、基隆火車站相鄰,在不塞車的情況下,開車20分鐘左右就可以達到南港,未來基隆捷運若進展順利,基隆來往台北市的交通路線就多一條選擇,交通擁塞問題也會得到緩解,屆時有望磁吸更多通勤族群到基隆置產,房價繼續走揚也是可以預期的。

目前中山區整體的平均房價仍在2字頭,部分屋齡較高的中古屋甚至低至1字頭,總價600萬~800萬元上下就可以買到屋況還不錯的剛需住宅,房價CP值相當高,看好區域長線發展或有自住需求的購屋民眾不妨多留意。

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隨國人晚婚與房價高漲,30而立的難度越來越高,統計六都加上新竹地區的30世代族群,今年上半年主要都會區,購屋狀況最積極的是新竹縣,根據聯徵中心資料顯示,今年上半年新竹縣30~40歲世代,平均每百人就新增1.6人購屋成為房貸一族,主要原因可能新竹縣的購屋人許多都是外來的年輕族群,因為工作關係選擇在新竹縣的竹北等地區落地生根。

30-40歲族群新竹縣購屋最積極,桃園市居次

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,新竹地區由於園區工作機會多且相對待遇較好,吸引許多年輕人口往新竹就業,也因為許多都是外來族群,原生家庭可能在新竹沒有不動產,因此等待穩定就需要在新竹落地生根,而新竹縣的竹北又屬於重劃區開發模式,有許多大樓供給,今年上半年吸引許多的年輕族群購屋。

聯徵統計顯示,30~40歲族群上半年購屋狀況,以新竹縣購屋最為積極,每百人就有1.6個購屋,購屋總價為1325萬元,幾乎追上新北市的1337萬元;30世代購屋最多的其次是桃園市,每百人有1.4個購屋,主要桃園持續吸引雙北民眾外移,尤其近年新興的重劃區因為房價相對平價屋齡新穎,吸納許多外來族群;新北、高雄、台中則比例接近,今年上半年30世代族群每百人有1.2個人購屋。

曾敬德指出,30~40歲世代購屋,剩下台南、高雄與桃園市的平均購屋總價還不到千萬元,隨房價高漲,30世代購買千萬宅狀況越來越為普遍,房價負擔也比以前高上許多,所幸現在還有30年期房貸可以幫忙減壓。

結婚率前兩名竟然也是新竹縣、桃園市

購屋成家大不易,願意結婚者越來越少,依據內政部資料今年1~8月粗結婚率資料,全國粗結婚率3.23‰,全台結婚率最高的縣市為新竹縣3.67‰,其次為桃園市3.56‰,全台結婚率前十名縣市除了花蓮、台東外,多為近幾年房地產市場相當熱絡的區域,前十名縣市中有5個平均購屋總價破千萬,而結婚率排名第二的桃園市平均購屋總價卻不用千萬元

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,結婚率前十名縣市多數為工作機會較多的區域,這幾年新屋推案量也大,購屋總價千萬上下的選擇多,因此成家立業者多,而花東、屏東則因在地文化習慣,結婚意願較高。 

結婚熱點房價比一比,園區雙雄千萬才能成家

粗結婚率指特定期間內平均每千人的結婚對數,如新竹縣粗結婚率3.67‰,代表平均每1千人中有3.67對結婚,近幾年因科技園區成為房市大熱門的新竹縣市雙雙入榜結婚率前十名,其平均購屋總價在榜內屬高價位,新竹縣平均購屋總價1,179萬元、新竹市平均購屋總價1,224萬元,僅低於新北市及台中市。郎美囡表示,新竹縣市因科技業蓬勃發展,平均薪資高、消費力強,雖然房價在前兩年順著房地產多頭之勢大幅成長,不過科技業未來發展可期及在地剛需支撐,成家比例較高。

粗結婚率入榜前十名的主力都會區除了新竹縣市,桃園、台中、新北、高雄及台南等五都也在十名之內,六都獨缺台北市不在榜內,而桃園市結婚率位居第二,但平均購屋總價還不到千萬元,購屋負擔相對輕。

郎美囡指出,台北市雖然工作機會及資源多,但房價及房租都居冠全台,人口因此被擠壓到其他縣市,加上多年來周邊縣市的社會福利制度有超越之勢,而桃園市的生育補助優於台北市,各個重劃區新房選擇多、房價相對雙北低,機場捷運通車後更具交通優勢,如A7重劃區、青埔特區吸引不少雙北買方進駐,北北桃生活圈有意結婚生子者,選擇移居桃園市可能更輕鬆。

購屋門檻升高,先求有再求好

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒,先前因資金熱潮竄流於房地產,拉高不動產價格,如今央行升息,不僅購屋門檻增加,貸款壓力也上升,購屋切莫一昧追求市場話題,尤其以自住、自用為訴求的購屋人,務必以自身財務能力及生活需求為衡量標準,先求有再求好,避免造成生活壓力過大及房價盤整的衝擊。

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四年一度的世界盃足球賽將在11月下旬盛大開幕,全球各地的球迷此刻都熱血沸騰,期待支持的球隊能大展身手。於此同時,國內疫情趨緩,民眾的生活習慣逐漸重回疫情前的軌道,順著此次的「世足熱」,藉由對體育活動的關注,「運動」有望成為大眾討論的話題,興起一股運動風潮。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,體育賽事充滿張力的場面,可以間接提高民眾實際參與體育的熱情。雙北市近年在推動「一行政區一運動中心」,讓都會區的民眾在忙碌之餘,不忘透過運動調劑身心,因此運動中心的存在,對周邊居民有加分效果。

中正運動中心周邊單坪破百萬最高貴

永慶房產集團依據實價登錄資料,統計雙北市各運動中心周遭房市交易數據。在台北市,交易量排名第一的是中山運動中心周邊,以547件獲得「最受歡迎運動宅」。

陳金萍說明,中山運動中心周邊是台北市較早開發的區域、商店林立。另外,中山區的產品多元,可以滿足不同族群的居住需求。有適合小資或單身族群的「低總價套房」,今年成交件數達244件;同時也有適合小家庭的兩房或三房,成交件數合計起來也在200件以上。生活便利加上各種房型應有盡有,從成交件數可以看出中山運動中心周邊的客群廣大,是民眾購屋時的優質選項。

而中正運動中心周邊則以每坪101.3萬,堪稱「最貴運動宅」。陳金萍解釋,中正運動中心位於信義路一段,向前走是台大醫院、向後走則有自由廣場,顯示其周邊生活機能完整。再加上運動中心,周邊的社區居民大多數的生活需求,都能就近滿足。另外,陳金萍補充,觀察熱門交易路段在「羅斯福路一段」、「羅斯福路二段」一帶,位於捷運古亭站與中正紀念堂站之間,總計交易件數達29件,可見「近捷運站」是許多人心目中的首選。

新北市淡水運動中心周邊交易破千件!鶯歌、五股、林口房價漲幅明顯

至於新北市,交易件數最多的區域,就屬淡水國民運動中心周邊,交易件數達1352件,是第二名的兩倍之多。陳金萍分析,淡水國民運動中心可說是淡海新市鎮內的公共建設之一,此處規劃為住宅區,居住於附近的民眾能就近前來運動。另外,周邊有家樂福、新市國小、行政機關、淡海輕軌淡水行政中心(V07)站,全部在走路10分鐘以內的距離。

此外,觀察各區國民運動中心周邊房價,其中,鶯歌、五股、林口漲幅都在一成以上,漲勢較為明顯。陳金萍說明,鶯歌國民運動中心周邊漲幅14.0%,今年的平均單價為24.4萬。其他諸如林口、五股等區域,目前的3字頭價格也在新北市中,處於較低的水平。蛋黃區的房價高,年輕人難以負擔,因此大量人口流入相對親民區域,購屋需求穩定的狀況下,讓房價獲得支撐。再加上預計明年底,鶯歌將有捷運三鶯線通過,讓當地的通勤族可以透過捷運,轉乘板南線到雙北市的鬧區。在此條件下,也增加了前來鶯歌購屋的誘因。

最後,陳金萍提醒民眾,目前大多數新建的社區大樓,已經有健身房等公設。然而運動中心還是可以做為挑選物件時,衡量周邊生活機能的參考指標之一,畢竟運動中心提供的設施以及相關的課程、活動,比起社區的公共設施種類更豐富,而且定期有人清潔、維修。熱愛運動的族群,不妨可以將運動中心附近的物件列入考慮。

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