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屏東市房市在2020、2021年急漲30%至40%後,因高鐵南延和屏東科學園區等公共建設支撐,大樓新屋今年第一季售價,每坪仍比去年底上漲1萬至2萬元,上看3字頭,土地從過去的1字頭,飛奔至2字頭,甚至3字頭,不過因買賣雙方對於價格的看法未趨一致,新屋和中古屋的成交量萎縮20%到30%。
永慶不動產屏東站前店長徐大順指出,屏東市5年內的大樓房價,2020年之前,大約每坪15萬到18萬元,經過2020和2021年急漲之後,今年第一季已經漲至每坪23萬至25萬元。
他說,土地也是水漲船高,2020年之前屏東市的土地每坪只有12萬到15萬元,今年第一季市區已看不到1字頭的土地了,都是2字頭起跳,精華區甚至已經攀至3字頭。
「跟著政府建設的腳步,就對了!」徐大順表示,由於政策打房,原本對房市看壞,但迄今屏東市房價未跌,主要是跟政府投入的公共建設和產業政策有關,而屏東在二年前舉辦台灣燈會,「成為屏東起飛年」,也是因素之一。
徐大順指出,高鐵南延屏東、加工處屏東園區擴區、以及屏東科學園區,在交通和產業人口的引進,扮演關鍵角色,而屏東國際演藝廳、以及隔著民生路相望的「1936菸葉博物館」,二者相互輝映,將帶領被譏為文化沙漠的屏東,邁向新水平。
結合高鐵屏東特區的屏東六塊厝運動園區內設運動專區,未來將有一座標準的國際棒球場,高鐵特區生活圈的多個大樓新案,每坪開價已衝高至26萬到36萬元間,還比去年第四季每坪增約1萬至2萬元。
更何況,屏東在醫療產業也有新境界。他說,除了榮總規畫設立醫院,從「高雄榮總屏東分院」,升格為「榮總屏東分院」之外,民間的義联集團旗下的義大醫院,也在距離屏東市大約5公里的麟洛,規畫設立醫療產業園區,除了醫院,還有長照、購物和休憩,都對屏東的衛星區域麟洛、長治和萬丹的房市,有相當大的助益,帶動麟洛新大樓每坪衝至17萬元。
徐大順坦言,由於房價在相對高檔,因此成交量呈現萎縮,新屋新場大約量縮30%,中古屋則是減少20%左右,後市變化,要觀察第二季的動態。
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房市買氣打到洩氣!今(10)日最新出爐的六都家戶購戶比,全部都不到1%,亦即每百戶不到1戶有買屋,新北市、桃園市、台中市首度跌落1%,桃園降幅最大,通通都創下至少六年以上最低水準。
今年第一季六都買賣移轉棟數是5年來最低,房仲業依據六都買賣移轉棟數及家戶數統計家戶購屋比發現,台北、台中、台南創6年同期新低,而新北、桃園、高雄則是創下7年新低,顯示今年第一季六都買氣疲弱。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示,政府自2020年以來推出一系列健全房地產市場方案,從選擇性信用管制、升息到平均地權條例修正案,接連出拳打擊炒作,無論投資或自用買方皆縮手,新北、桃園、高雄三都今年首季買氣僅高於2016年、房地合一上路當年。
利空干擾,房市熱區降溫
綜觀六都歷年第一季家戶購屋比,新北市、桃園市、台中市都跌落1%大關,去年同期這三都平均每1百戶至少有1戶買房,今年交易量全數下修,桃園市家戶購屋比與去年同期比減少0.38個百分點,是六都中降幅最大者,台中市跟去年同期減少0.29個百分點,桃園、台中兩大房市買氣熱區在今年明顯下滑。
郎美囡分析,近8年房地產市場在2016年因房地合一上路陷入谷底,隔年立即反彈,到2020年及2021年的疫情資金潮,創造市場高交易量,甚至到去年(2022)第一季買氣還維持在一定水平. 。
但去年3月央行開始升息,以及政府推動平均地權條例修正案,讓新案市場蓬勃的桃園、台中買氣銳減,台南、高雄則是在半導體產業光環退卻後大受影響,雙北也備受衝擊,尤其台北市房價高,升息及銀行縮銀根,貸款條件不佳,入手門檻更高,市場買氣低迷。
買賣雙方平行時空,造就低迷買氣
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,今年第一季交易創5年同期最低紀錄,關鍵在於買賣雙方對價格認知差距太大,不動產平均地權條例修正案通過影響最深是預售屋,但買方卻期待成屋、中古屋大幅降價,賣方不願讓步,買方等不到價修繼續觀望,導致今年首季買氣低迷。
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即便高雄今年房市買氣交易不如預期,但仍有少數個案開出銷售紅盤,今年2月下旬位於科工館生活圈歐美建設大樓成屋案「森青道」公開,不到1個半月時間銷售7成,成為首季高雄熱賣建案,專家分析,建案具綠廊道首排優勢,加上價格符合市場行情且屬成屋,造就買氣相對熱絡,而每坪站上4字頭房價亦比周邊預售案便宜。
歐美建設苓雅區鐵道1街成屋案「森青道」,社區正對帶狀綠廊,訴求住家具永久景觀棟距,社區緊鄰台鐵科工館站,區段屬科工館生活圈,距離武廟與大順商圈不遠,未來亦有環狀輕軌重大建設將完工。建案規劃地上15樓,社區113戶0店面,休閒設施有健身房、交誼廳、廚藝教室、兒童遊戲室,住家單層4戶配置2部電梯,2房25.7坪、3房33-40坪,另有4房53-55坪,戶戶雙面採光,每坪開價42-47萬元,成交價落在38-42萬元間,目前銷售已7成。
廣誠國際董事長董上裕表示,近年來許多高雄建案開價都略高市場區域行情,因此購屋族多處觀望態勢,而「森青道」位於市區精華區段且具備景觀資源,未來周邊亦有捷運黃線議題,屬市場上極為缺量成屋銷售,而每坪房價落在3字頭末與4字頭出,價格相對實惠,加上建商品牌在高雄具備競爭優勢,因此才能在不到2個月內銷售7成。
科工館生活圈近期推案大幅增加,包括遠雄建設推出大樓預售案「琢蘊」,目前實登揭露已191戶,每坪房價落在33.6-50.3萬元,當中頂樓戶出現區段首戶5字頭成交行情,而近期遠雄建設另將在九如一路推出地上27樓雙塔建築「峰蘊」,坪數25-45萬元,每坪房價成交據了解將挑戰均價45萬元行情。而依《壹蘋新聞網》調查區段房價走勢發現,科工館商圈預售屋目前均價已達38.7萬元,若要挑戰單坪45萬元均價,房價可能要持續挑戰新高。
根據六都最新公告買賣移轉數據顯示,今年六都3月買賣移轉棟數為2.1萬棟,年減18%,房市移轉棟數仍維持去年下半年以來的年減趨勢,今年第一季六都買賣移轉棟數為4.9萬棟,年減24%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,去年上半年是這波景氣的高峰,第一季出現移轉棟數年減表現符合市況,今年下半年移轉棟數有機會止跌回穩。
他指出,比較前兩月與3月移轉狀況,前兩月年減28%,3月收斂到年減18%,整體交易量量縮幅度有收斂跡象,以去年上半年火熱、下半年趨冷的市況來看,預料下半年移轉棟數年度變化就有機會轉正。
自住客仍有需求 房市自用當道
根據六都最新買賣移轉資料顯示,第一季六都建物買賣移轉棟數為4.9萬棟,年減24%,六都全面出現衰退,年減幅度在19%~28%。
台北市第一季移轉棟數5677棟,年減28%;新北第一季移轉棟數12521棟,年減25%;桃園市第一季移轉棟數8190棟,年減28%;台中市第一季移轉棟數9870棟,年減23%;台南市第一季移轉棟數4932棟,年減19%;高雄市第一季移轉棟數8025棟,年減22%。
曾敬德表示,從2月開始市場已經有一小波遞延買盤回流,3月交易狀況開始回溫,雖然房市投機退場,但自住客仍有穩定需求,整體房市仍維持自用當道不變,市場雖然步入景氣循環階段,但買賣雙方仍處於拉鋸當中,交易時間拉長且議價空間微幅增加,未來影響價格關鍵還是要看建商動向。
新案無拋售潮 買方拉長觀望期
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,今年1月平均地權條例修正案通過沒多久,內政部表示限制預售轉售不溯及既往,買方見不到新案拋售潮拉長觀望期,深怕入手後價格開始修正,不敢貿然挺進,加上今年春節時間長,儘管3月進場買方增加,但首季工作天數短,且市場缺乏刺激買方的利多消息,今年第一季買賣移轉棟數大幅緊縮。
她指出,央行升息循環不知何時止步,貸款條件不如過往,買方不敢輕易出手,尤其台北市房價高,購屋門檻高,拉長買方猶豫期,首季成交量在低水位。此外,從各行政區移轉棟數觀察,前幾年新案成交熱區有交屋量挹注,但量體並不大。目前房價未出現區域性鬆動,買方拉長猶豫期,成交量難見春暖花開。
住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示,今年房市狀態為價不降、量不來,尤其央行去年連續升息後,已有部分族群房貸利率破2%,買方購買力被壓縮,且政府打炒房態度不變,讓買方更為期待價格修正,導致成交不易突破。
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兒童節連假,各餐廳力推兒童促銷活動吸引觀光人潮,但少子化影響,使得全台小孩卻越來越少。依據內政部資料,去年全台出生人數13.8萬人,年減9.6%,全台各縣市中僅剩台東縣去年出生人數正成長。
據內政部資料顯示,去年全台22個縣市中,有13個縣市出生人口年減幅度超過10%,減少最多的為金門縣16.9%,宜蘭縣年減15.7%減幅第二大,出生人口減少較不嚴重的區域,有台中市及新竹縣,年減幅不到3%;而台東縣出生人數年成長6.8%,是全台唯一新生兒人數高於前年的縣市。
大家房屋台東四維加盟店店東楊玉鄉就透露台東縣府的催生秘訣,除了拉高生育補助,首胎3萬元,育兒津貼第一胎5000元,還有全國首創公私托收費平等,成為全台生育補助最高的縣市之一;不僅如此,近幾年東台灣觀光盛行,民宿業蓬勃發展,工作機會增加,由縣政府帶領行銷文化及觀光,許多青年返鄉設立工作室,進行文創相關工作。
楊玉鄉也提到,台東縣雖然沒有園區跟新產業的帶動,這幾年居住需求也有明顯增加,市區一改過去透天為主的建築型態,建商推出百戶社區大樓,以2房為主,每坪單價來到23萬元,市中心的透天總價在1,400~1,600萬元,這幾年總價帶拉高不少,主要買盤除了在地需求外,來自高雄、屏東的買方約占3成,大多為在台東工作的公務員,甚至這些高雄、屏東買方的親人長輩也一同移居台東。
有趣的是,雖然少子化帶來許多潛在危機,全台各縣市建物量近年卻是全面成長。根據內政部資料,出生人數減幅最大達16.9%的金門縣,同時也是建物量增加最多的縣市,建物較前年增加6.3%,可見多年來少子化並未衝擊房地產價量。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,現在有些具生兒育女意願的小家庭,會根據各縣市的福利補助政策移動,原因在於生育費用高,但通勤、大眾運輸工具的便利性增加,且網際網路的發達、疫情造成職域變動,改變工作型態,促進各縣市輕移民及人口結構變化。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,以往人口往都會區集中,少子化只會影響城鄉,但從數據顯示台北市出生人口萎縮也相當嚴重,出生人數已被台中、桃園、高雄超越,不僅越生越少,人口外移問題嚴峻,能否創造人口紅利,挑戰各縣市政府因應能力。
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據實價揭露,新板特區指標豪宅「世界花園橋峰」,去 (2022) 年 12 月成交頂樓 36、37 樓的樓中樓戶,總價 1.16 億元,扣除車位總價 790 萬元之後,拆算單價約 95.7 萬元,不僅躍升為 2022 年新北豪宅單價冠軍,也創新北豪宅交易單價歷史新高紀錄,穩坐新北第一豪宅的寶座。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「世界花園橋峰」近兩年成交行情大多落在 7 字頭,上一次突破 9 字頭是 2014 年的 18 樓戶每坪 92.2 萬元,這次睽違 8 年再度站回 9 字頭行情,一舉刷新了新北豪宅的歷史高價,除因物件是頂樓戶稀有戶別外,也反映出新北的大坪數豪宅買氣回溫,甚至不乏原社區住戶再次加碼買進,對社區情有獨鍾,擴大家族成員的居住使用範圍。
台灣房屋板橋加盟店店東賴玉枝表示,近年板橋市場交易明顯回穩,除了大坪數豪宅破 9 字頭外,中小坪數的「皇翔來青」以及預售案「佳元植」,也紛紛出現 9 字頭交易,最高 95.7 萬,顯示板橋的鍍金門牌仍對買方具備一定吸引力,房市支撐性在新北相對較強。
另外,台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄,新北總價 6000 萬元以上的豪宅單價前五名社區,板橋就拿下前三名,冠軍是「世界花園橋峰」單價 95.7 萬元,亞軍則同樣於去年交易的「三輝玳門」,頂樓 32 樓戶成交單價 91.7 萬元;季軍為 2014 年成交的「謙岳」21 樓戶,單價 89.9 萬元。
第四名為中和區「遠雄左岸香榭園」,2015 年成交 26 樓頂樓戶,單價 85.9 萬元,及 2013 年交易的淡水區「天境 360」33 樓戶;第五名是永和區「仁愛 101」5 樓戶,2015 年交易單價 84.5 萬元。
張旭嵐指出,新板特區過去曾是大坪數豪宅的推案聚落,「世界花園橋峰」、「謙岳」在 2013 年、2014 年時都曾創下社區新高紀錄,單價高達 8、9 字頭,不過 2014 年之後房市反轉,大坪數豪宅滯銷,新板豪宅一度掉到 5、6 字頭,買氣連續多年冷清,不過新板特區開發已飽和,新案供給稀缺,屋主也較惜售,加上近年房市景氣回溫,使大坪數豪宅的價量表現再度翻紅。
第一建經研究中心副理張菱育指出,高總價物件的買方客層相對有限,購屋考慮期較長,不過新北豪宅幾乎是台北同等級的半價,所以對有舊換新、小換大需求的高端客來說,仍是抗通膨之下的資產規劃之一,加上高資產族重視資產的穩定性,因此置產以保值性突出的精華區豪宅為主,使新北一哥的板橋,相比中和、永和、淡水等地更受青睞,價格也率先改寫天花板。
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儘管大環境不利房市,但並非全台房市都一致漲跌,該如何在寒冬中,找出較暖的區域?新案的推案量與去化量,是很重要的參考指標。
商周爬梳7都資料,以新案去化率變化、房價季增幅2大指標將7都房市面貌分為安全區、修正區、低檔區、危險區,提供讀者參考。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,安全區表現相對強勢,短期內最安全,可能最受投資客看好。前淡江大學產經系副教授莊孟翰補充,安全區雖看起來最好,但仍須慎防炒作,建議要看個別建案交易狀況。
修正區代表該區仍有買氣,但可能價量背離,未來修正可能性較高;低檔區顯示已有買方趁低檔接手,買氣踴躍且價格相對有彈性;危險區供需失衡,表現最差。
章定煊指出,去化率下降速度較快的地方,房價可能會在1至2年後大幅下修。也就是說,危險區最快約在今年底房價就可能出現回落。
觀察7都新案狀況,呈現「北穩南冷」,雙北及桃園較為穩定,中南部明顯降溫,其中又以高雄最為危險。
新北:林三淡房價穩,中和風險偏高
相對熱門的蛋白區「林、三、淡」(林口、三峽、淡水)雖推案量減少,但去年銷售狀況仍佳,房價也未有鬆動狀況。
蛋黃區部分,板橋、新店、永和去化率回落但幅度不大,短期內下跌風險應不高。三重也相對穩定,但去化率已有滑落跡象。先前熱銷的中和買氣明顯冷卻,風險較其他蛋黃區高。去化率跌最多的是土城,但房價暫時未有鬆動狀況,表現轉保守。
台北:價格不容易跌,中正熱度已過
台北大部分行政區去化率和房價變化都不大,僅中正區去化率出現大幅回落,顯示熱度已過。房價下跌最多的為士林和文山,但跌幅還在10%內,去化率變化小,短期內大幅下修機率應不高。
桃園:中壢買氣有撐,觀音房價跌最深
去年全年桃園新案去化率7都最佳,落在危險區的行政區數量也是7都最少,只有觀音、楊梅2區。其中觀音去年第4季房價跌幅達20%,超過一般會讓利的範圍,顯示下跌已成態勢。
青埔所在的中壢區,是唯一落在安全區的行政區,顯示仍有買氣支撐。先前相當熱門的龜山(A7重劃區一帶)去化率下跌最多。
新竹縣市:市場轉冷靜,竹北仍上漲
新竹熱區過去房價曾喊到7字頭,現在市場相對冷靜,去化率普遍滑落。最熱的竹市、竹北價格波動較小,短期內相對安全。
但先前因竹北飽和而擴散的新埔、芎林,買氣明顯降溫,房價跌幅也分別達2成、3成,未來可能繼續下探。
台中:北屯、西屯穩定,西區買氣差
台中各行政區差異較大,同樣是海線題材,清水區去年第4季房價已跌近3成,而梧棲區則表現穩定。
蛋黃區之間差異也大。最熱門的北屯、西屯區雖去化率萎縮但降幅不大,房價也穩定。然而,同處精華地段的西區,去年買氣已大不如前,去化率僅剩3成。
台南:各區差異大,安南區表現穩定
台南近期以「北外環道路」最具話題,輻射範圍包括新化區、新市區、永康區、安南區、北區、中西區及安平區等7區,但各行政區房市表現差異較大。例如上述7區,2021年除了安南區之外全都供不應求,但到了去年,新化、新市已大幅降溫,而去年推案量最大的安南區則是表現穩定。
另外須注意的是東區,去年推案量大增,但僅約一成多售出,若去化速度放緩,可能帶動房價下跌。
高雄:左營銷量急凍,楠梓房價轉跌
從分布來看,高雄市屬最危險,多數行政區都集中在危險區。連推案量最大的左營,去年也開始銷量冷凍,去化率僅約2成。
去化率跌幅最高的楠梓區,原本受益台積電擴廠案買氣旺,房價一度站上3字頭,擴廠案暫緩後買氣迅速回落。
總結7都可發現僅29區、約27%落在較穩定的安全區及低檔區,而落在危險區的竟多達4成,顯示房市要落底反彈,還需要很長時間。好消息是,仍有部分區域處於安全與低檔區,相對抗跌,值得買家進一步篩選。
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近期台股高檔震盪,消費信心回溫,加上平均地權條例修法通過,房市政策不確定性解除,政策衝擊淡化,讓房市回歸供需基本面,自住買盤進場轉趨積極,讓3月全台交易量較2月成長31%。根據永慶房產集團統計:與2月相比,台中成長42%最多,其次則是新竹縣市量增40%,桃園成長31%,高雄量增29%,台北、新北與台南均量增超過二成,台北成長23%,新北與台南則均成長21%。
房市傳統旺季 自住買盤出籠
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,通常在農曆年後民眾會回歸正常看屋步調,交易量會有較明顯的成長,尤其3月進入房市交易旺季,自住、長期置產投資需求陸續出籠,加上台股高檔盤整,民眾消費與購買耐久財信心回升,而房市政策面則已大致底定,衝擊逐漸淡化,加上全球通膨升溫的狀況短期難改變,部分民眾也預期房價欲跌不易,促動民眾積極進場,讓今年3月交易量月增逾三成。
若與去年3月同期相比,全台房市交易量減少15%,其中桃園、高雄交易市況相對穩定,較去年同期均減少8%,台中量縮14%,其餘四大都會量縮幅度均有二成以上,台北與新竹縣市均減少20%,新北減少21%,台南量縮31%最多。陳金萍說明,去年3月是當年度交易表現最佳的月份,同時也是本波升息循環的開始,但仍未反映升息、俄烏戰爭、通膨飆漲等衝擊,加上民眾認知打炒房政策主要鎖定短期投機炒作,自住、長期置產投資需求不受衝擊,房市交易熱絡,拉高基期,這也是今年3月交易量較去年同期減少15%的主因,不過,整體而言,今年房市交易量縮態勢已確立,挑戰不小。
▼3月進入房市交易旺季,自住、長期置產投資需求陸續出籠,加上台股高檔盤整,民眾消費與購買耐久財信心回升。(示意圖/翻攝自pexels)
利空尚未退散 房價難追高
陳金萍指出,根據永慶2023Q2房產趨勢調查結果顯示,民眾雖仍普遍看跌房價,但比例收斂,顯示在通膨增溫,錢變薄的狀況下,民眾認為房價難降,原本觀望的態度轉趨積極,3月看屋量與2月相比約成長一成左右,不論首購、換屋或長期置產需求都有增加的跡象。陳金萍補充,尤其對中高資產族群來說,在央行連續升息的狀況下,購買實質資產才能讓財富保值,近期就發現中高資產客戶逐漸歸隊,尤其青睞地段優質的房產,帶動中高總價產品交易回溫。
她提醒,美、歐銀行陸續爆雷,讓全球金融市場動盪不安,經濟前景仍不明朗,市場仍存在觀望氣氛,有意售屋的屋主,切勿對房價有過高期待,目前在經濟前景多空未明的狀況下,房價難有上漲的理由,應尋找適當時機停利出場。此外,在全球通膨仍蠢動之際,房價欲跌不易,建議有意購屋的民眾,趁目前價格盤整,審慎評估財務負擔能力,積極看屋、詢價,早日購得符合自身需求的房子。
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![洪碧芬個人簡照](/images/MBR/1163/202206051500431.jpg)
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