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最近幾年,眾多國內外知名科技大廠相繼投資路竹科學園區,包括華爾卡、默克、華邦電、大立晶材等,廠商的進駐不僅讓路竹乃至整個高雄市的經濟蓬勃發展,也讓區域房市能見度快速提升。

由實價登錄資料顯示,目前路竹區透天厝的平均購屋總價約為1161萬元,相較於2019年的994萬元增加了167萬元,成長幅度達16.8%。對此,東森房屋東森房屋路竹美美加盟店襄理沈素月表示,路竹雖屬高雄的蛋白區,但未來隨著科技題材與建設題材的落實,區域房市交易量能繼續走揚的可能性很高,打算在此置產的購屋民眾不妨把握時機,提前卡位。

路竹街景。(示意圖/東森房屋提供)
路竹街景。(示意圖/東森房屋提供)

「以租養貸」卡位 坐等增值紅利

沈素月表示,路竹位於台南與高雄的交界,鄰近台17線、國道1號等設施,開車僅需20分鐘左右就可以到達台南市中心,區域交通機能、生活機能都相當完善。目前路竹房市交易仍以自住族群居多,除在地居民外,近年來,隨著知名大廠紛紛加碼投資路竹科學園區,當地工作崗位數量激增,也因此磁吸了許多周邊縣市的就業人口到路竹居住,帶動區域住房需求與房市交易量能的增加。

而且,鑒於路科就業人口所帶來的租屋市場,還衍生出了部分「以租養貸」的置產族群,他們專門購置路科周邊的透天厝並改成套房對外出租,如此一來既能享有穩定的租金收益,也能坐等未來房產增值的紅利。

(示意圖/東森房屋提供)
(示意圖/東森房屋提供)

高雄房價起飛 路竹衝2字頭

沈素月指出,前兩年建商在路竹推出了不少新建透天的案子,再加上台積電設廠對整個高雄房市的帶動效應,使得路竹透天平均購屋總價被快速墊高,去年受政府打炒房等房市黑天鵝影響,買方出價更加保守,而賣方普遍仍對後市發展頗具信心,在兩方拉鋸之下,路竹高總價案件成交速度放緩,進而導致區域平均購屋總價被拉低。但從整體來看,路竹房價仍然相當穩健,目前路竹新建透天的價格普遍落在1300~1600萬左右,而且區內已有預售華廈的成交單價衝上2字頭,顯見市場對於路竹房市發展依舊相當認可。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,路竹屬於高雄的蛋白區,房價基期相對較低,雖然目前路竹的房市熱度仍不及橋頭、楠梓、岡山等地,不過伴隨路竹科學園區和岡山路竹延伸線的大力建設,路竹房市發展相當具有想像空間,區域房價有望持續向周邊其他區域看齊,尤其未來捷運線路若正式通車,區域交通性能大幅提升,區域房價勢必會再迎來一波可觀的上漲空間,建議看好區域長線發展或有剛性需求的購屋民眾可以大膽進場,勇敢出價,爭取早日搭上資產保值與增值的列車。

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大環境不佳的情況,交通及商業發展推動房市趨於熱絡。近來台積電2奈米廠確定將落腳中部科學園區台中二期園區,中科管理局力拚8月交地,再加上被稱為「特五號」的中科西南向聯外道路預計6月全線開通,連帶帶動中科周邊包括西屯、龍井及沙鹿等地房市,建商看好該處發展,紛紛計畫推出新案。

台積電2奈米廠加速推動,預計將於2025年開始量產,將釋出4500個就業機會,華博廣告行銷總經理楊濬輔指出,若有1個家庭約2至3人計算,預計將有1萬人進入中科周邊發展,帶動中下游產業鏈及房市的剛性需求。

楊濬輔說,交通發展也是帶動房市升溫的重要元素,近來中科西南向聯外道路(特五號)工程邁入最後階段,預計6月全線開通,未來可銜接中興路、向上路六段,大幅紓解台灣大道及中科周邊車流,使得龍井、沙鹿及西屯等中科生活圈房市出現需求高於供給的情況,中古屋行情也受推升。

房仲業者指出,鄰近中科的西屯東海商圈周邊社區釋出轉手少,且因周邊精華土地稀缺,少有大面積開發案,也因此,寶輝建設及精銳近來將陸續在東海商圈推新案,都備受消費者矚目,其中精銳新案更標榜位於中台灣繁華制高點,夜間可欣賞百萬夜景及大基地、大花園與低密度,滿足科技菁英置產需求。

精銳建設指出,多年前推案的「精銳闊」今年將交屋,其中中科菁英占消費群約3成,近來將在龍井推出的新案也秉持科技族喜愛的超低建蔽率、超高綠覆率。

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台南安平區中古屋從2019年迄今,五年內平均上漲30%到50%,但因政策打房效應,目前是急漲變緩漲,區內大樓以二房和三房的成交為主,吸引偏愛慢活人士移居,即使置產,也非常容易出租,二房平車產品,每月租金可達2.8萬元。

永慶台南安平加盟店長林宏指出,台南安平區五年內的中古屋,目前的平均成交價大約介於25萬元到27萬元之間,比三年前,平均上漲30%到50%,十年內的中古屋大樓,每坪平均房價大約在23萬元到34萬元,大約比三年前上漲25%到40%。

林宏表示,二房和三房產品,是台南安平區的成交主力,四房反而比較不被喜愛,如以五年內的二房來看,加上平面車位,總價大概在780萬元到800萬元之間。

他說,以正常的情況來說,如果屋主開價合理,一個月就可成交結案,只是,安平區的中古屋房價,從2020年到2021年急漲之後,並未下滑,只是呈現緩漲格局,因此,許多屋主開價還是很強勢,在這種情況之下,成交的磨合期,有時候要拉長到三個月,甚至半年。

林宏指出,由於安平區是台南綠地比最高的區域,又有景觀優勢,它的景觀和高雄不同,有海、有河,但沒有山,因此,吸引許多外來客偏愛移居至此,使得安平區成為台南的房市熱區之一。

他強調,除了自住,置產族在此購屋之後,也不用擔心出租問題,「因為很快就被租走了」,主要的原因在於,安平五期重劃區有特定族群的租屋需求,加上安平區鄰近安平工業區和安南科技工業區、以及太陽光電和風電產業的人口居住需求,成為外來人口偏愛的長期居住之處。

更重要的是,租金超乎預期的,林宏指出,台南安平區的租金,以二房來看,每月可租到2.8萬元,還有三房以每月6萬元到8萬元出租的案例。

林宏表示,台南安平區的中古屋房價,雖然比2016年到2017年起漲之前的每坪10多萬元高,但目前每坪20多萬元,仍比其他五都房價,相對的低,未來仍將反應每年3%到5%上漲的通膨保值空間。

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財政部昨日公布2022年舊制房屋所得交易標準,其中3大區域包含高雄市楠梓區、新竹市、新竹縣竹北市調高6個百分點,起碼是近3年內最大調幅。

財政部表示,2016年房地合一稅上路,房屋交易應以實際成交價格計算房地交易所得課稅;惟若是2016年前買入的房屋,屬於舊制的房屋,在無法取得或稽徵機關無法查得成本時,除了豪宅之外,交易所得可依據房屋現值乘上該區房屋標準所得比率來計算所得,再進行課稅。台北市來說,普通房屋(成交金額不到7000萬元)就是依據房屋評定現值乘上所得交易標準44%,即為交易所得。

財政部公告《2022年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》,全台300多個行政區,約有一半都有調整,調幅在1個百分點至6個百分點。調高6個百分點有3行政區,高雄市楠梓區到28%、新竹市為26%、新竹縣竹北市為29%。其他也有30多個行政區調高5個百分點,部分區域是久未調整而進行大幅調整、4個百分點也是30多個區域。

財政部官員表示,雖然現在房地產交易冷卻,但去年房市仍然熱絡,從公式上去看,楠梓、新竹市、竹北市的房地交易相對活絡及房價漲幅較大。

財政部同步公布2月稅收,房地相關的稅目「全黑」,土增稅前2月稅收108億元,減少72億元創歷史最大減量、年減幅度39.9%,也是2017年以來最大減幅。契稅年減量7.2億元、減幅27.4%,都創2017年以來最大減幅。房地合一稅前2月年減6.3億元,年減幅度14.5%,也是房地合一上路以來最大減幅。

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天母棒球場位於天母最繁榮的地段,再加上運動公園、綠地、以及高樓景觀等優勢,使天母棒球場成為天母的「房價突出區」並不意外。(圖片來源/味全龍官網)

過往棒球場周遭總給人嘈雜、光害的印象,對房價恐產生不利影響。但是永慶房產集團調查六都地區職業賽事等級以上棒球場的周遭房價發現,除了新莊棒球場周遭平均房價以0.1萬元的差距略輸行政區平均房價之外,其餘五都棒球場周遭房價都比行政區均價來得高!

永慶房屋社區專家分析,棒球場周遭的綠地空間和運動設施這兩大優勢,使得棒球場已不再是民眾避之唯恐不及的「地雷區域」,甚至高樓層所帶來的景觀視野,讓居住品質更加分。

天龍國中的天龍地段,天母棒球場周遭機能完善

永慶房屋天母區林昭志店長表示,天母棒球場位於忠誠路和士東路之間,是天母最繁榮的地段,周遭除了有數座百貨公司、士東市場外,還有完整的文教設施,包括三玉國小、士東國小、蘭雅國中、天母國中、台北美國學校等,是生活機能便利、文教氛圍濃厚的居住區域。再加上運動公園、綠地、以及高樓景觀等優勢,使天母棒球場成為天母的「房價突出區」並不意外。

林昭志分析,在天母棒球場周遭的公寓和電梯大樓行情,分別坐落在60-65萬元和90-100萬元之間。公寓類型的產品總價帶大概位於2000-2300萬元之間,電梯大樓的總價則位於5500-6000萬左右。林昭志補充,雖然棒球比賽時的加油應援聲難以避免,但球賽不是天天都有,再加上天母棒球場禁止鳴笛、晚間10點後不許加賽,降低干擾,對房價的影響已不再劇烈。

新莊棒球場成新莊「綠洲」,龐大綠意吸引民眾

至於新莊棒球場周遭的房市狀況,永慶房屋新莊區蔡紹安店長指出,新莊棒球場周遭是新莊最早開發的區域之一,住家、商家密集林立,綠意相當難求,因此住宅周遭擁有一畝綠地是相當突出的環境優勢。而新莊棒球場擁有非常廣大的綠地公園,還有籃球場、網球場、田徑場、運動中心等設施,是非常全面的休憩運動空間,自然受到消費者青睞。

蔡紹安分享,在房價差不多的情況下,絕大多數的民眾都會優先選擇住在球場第一排。在鄰近綠地、採光良好的優勢下,球場的噪音、光害等問題,已不再是消費者特別擔心的缺陷。蔡紹安分析,新莊棒球場周遭以30年以上的公寓為主,根據樓層的高低,房價會有所不同,2、3樓的低樓層,平均單價大約在36-40萬元間;4、5樓的房屋大概在30-35萬元左右。

近年來,鄰近新莊體育場的「名人天廈社區」正式進入都更審議程序,預計將興建6棟地上35層大樓。除了電梯大樓在新莊棒球場周遭區域是不可多得的產品外,面對新莊棒球場第一排的房屋,還有著無限棟距的視野優勢,預估興建完成後,將創下區域的新高價。

綜觀棒球場周遭的房價表現,棒球場已不再是讓人卻步的公共設施,反而相當受到民眾青睞。對於喜歡棒球、熱愛運動的民眾,或是想要找具有保值能力的房屋的消費者,以棒球場周遭作為選擇房屋的起點,不失為一個好的方式。

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第五屆世界棒球經典賽在台灣時間8日火熱開打!棒球在台灣是最火熱的運動項目之一,甚至有「國球」的美名,全台22個縣市就有8個職棒賽事等級以上的球場。永慶房產集團盤點六都球場周遭房市的價格表現,其中台南棒球場和澄清湖棒球場表現最亮眼,房價年漲幅超過1成!

翻轉「嫌惡設施」印象,球場成「房價突出區」!

2022年間六都球場周遭的房市表現相當亮眼,台南棒球場和澄清湖棒球場周遭房價以13%和10.4%的年漲幅,表現最為突出。其餘的天母球場、新莊球場、桃園球場和台中洲際球場,也都有6.2%-6.9%的年漲幅。

若與該行政區的平均房價做比較,除新莊棒球場周遭的平均房價以0.1萬元略輸新莊區40.7萬元的平均房價外,其餘球場的平均單價均比行政區的平均單價來得高。若再與行政區的房價漲幅一併比較,除了台中和台南兩地球場周遭的房價漲幅不如該行政區外,其餘四都棒球場房價年度漲幅均比行政區來得高,過往球場是「房價地雷」的說法恐不再現。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,過去住在球場附近易遭人詬病的噪音、光害等問題,隨著建材品質、隔音技術的不斷提升,干擾程度逐漸降低;此外,球場周遭亦多有公園綠地、運動中心等設施,也是區域內的一大優勢。住宅若是毗鄰球場,因球場形成的「無限棟距」,更讓周遭住宅有著視野寬闊的獨特優勢,可能也是球場周遭住宅吸引人的原因之一。

2023房價有下修機會,消費者可積極賞屋

陳金萍表示,隨著全球經濟展望下修、俄烏戰爭目前未有歇止跡象,市場普遍看淡房市;再考慮到使照、建照維持高檔,市場供給量大,2023下半年也有總統大選不確定因素,2023年房市將呈現「價跌量縮」格局,因此,在2023年房市看淡的市場氛圍下,房屋價格下修的機會不小。陳金萍建議,若是有意入手棒球場周遭住宅的消費者,不妨趁這段期間多看屋多比較,並且積極出價,更有機會為自己找到理想中的「球場宅」。

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依內政部統計顯示,去 (2022) 年全台屋齡 5 年以下新成屋買賣移轉共計 1.52 萬筆,僅占住宅買賣 14.4 萬筆的 10.5%,等於每 10 位買方僅一人買新成屋,創下 2009 年有統計數據以來的歷史新低;而和 2009 年新成屋交易 9.12 萬戶、占比 35.6% 相比,13 年來已大幅減少 7.5 萬戶、占比下降 25 個百分點。

東森房屋研究中心經理葉沛堯指出,高漲的房價是導致新成屋買氣走低的「元兇」,而在目前政府打 炒房、薪水緩漲、房市趨冷的環境下,預期未來新成屋交易佔比可能繼續下降。

葉沛堯進一步指出,觀察歷年新成屋買賣移轉筆數發現,新成屋交易佔比已經連續六年下降,而這六年正是台灣房市極速升溫的階段。近幾年受全球 QE、通貨膨脹、缺工少料等因素影響,全台房價飆漲,新建案價格更屢創新高,而薪水的漲幅卻明顯追不上房價的腳步,在高昂的房價面前,普通購屋民眾只好把目光投向房價相對親民、入手門檻相對較低的中古屋市場。

另外,房地合一稅 2.0 於 2021 年上路,購屋未滿五年出售將被課以重稅,也在一定程度上導致新成屋交易量的下滑。

展望新成屋市場後市,葉沛堯表示,自去年開始,全台房市快速降溫,市場觀望氣氛濃厚,加上平均地權條例修正案已三讀通過,本次修法對預售屋和新成屋的換約轉售祭出嚴格限制,使民眾購買此類產品的意願大幅降低,因此,研判未來市場買氣將持續向中古屋市場挹注,今年新成屋交易占比恐繼續走低,甚至不排除跌到 10% 以下可能。

葉沛堯並表示,新推案仍在如火如荼地興建,但買氣卻日漸降溫,未來新增供給將成台灣房市的一大隱性風險,購屋民眾不得不慎。根據內政部統計,2022 年住宅類核發建照宅數超過 18 萬宅,為自 1991 年有統計數據以來的史上第四高,且超過八成都集中在七大主要都會區內;且在目前都會區房市並且普遍已出現供過於求的狀況。

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房價高漲,過去總價普遍在千萬元以下的桃園、台南、高雄,去年第四季全數站上千萬大關,全台七都首次出現平均房價均站上千萬元的情形。其中,新竹房價漲幅相當驚人,四年來新竹縣、市總價分別上漲411萬、283萬元,漲幅遠遠超過六都直轄市。

根據聯徵中心資料顯示,去年第四季台北市總價2,416萬穩居全台最高,不過新竹縣1,447萬元已漸追上居次的新北市1,468萬元,另外新竹市也來到1,285萬元;其餘桃園、台中、台南、高雄平均總價均在1,000萬~1,100萬元間,這也是七大都會區房價全數站上千萬大關。

若以四年來漲幅來看,新北、桃園、台南房價高出約180萬元,其中房價基期較低的台南、高雄四年前房價均僅800多萬元,如今漲至逾千萬元,相對房價漲勢更為明顯。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖然去年下半年房市已轉淡,但同時間可能有些預售持續交屋,帶動整體房價創下新高,尤其有科學題材發酵的區域漲勢更為凌厲,如台南、高雄與新竹地區,房價漲幅高於其他都會區,更以新竹縣晚4年買得多增加400萬元房價,跳升最為驚人。

根據統計,千萬總價若貸款800萬元、30年本息平均攤還、利率2%,每月還款金額約2.95萬元,房貸支出約占家庭所得的三分之一,若20年期房貸在相同條件下,每月還款金額就拉高到每月4萬元,顯見30年期房貸在這波房價上漲過程扮演重要關鍵。而高房價已經對於民眾的購買力形成考驗,在政策打炒房與央行連四次升息後,民眾對於未來房價看法漸趨保守,房價短時間已進入盤整期。

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年度房市重頭戲 329 檔期即將到來,有別於往年盛況,今年市場受升息、打炒房政策影響。依市調機構分析六都、新竹縣市推案狀況,在商辦供給量爆發、住宅指標案撐場下,總銷金額逆勢爆出逾 8000 億元巨量,年增達 2 成,再度刷新歷史紀錄。

在 329 檔期的各都會區而各縣市又以台北、台南表現最驚人,總銷金額分別為 3382、818 億元,年成長率更雙雙飆破 1.6 倍、4.8 倍,均締造當地有統計以來新高。
 
數字科技 (5287-TW) 旗下 591 新建案分析,2023 年房市 329 檔期推案量能再創新高,除了受通膨及高房價影響,最主要原因還是商辦供給大爆發所致,尤其近幾年不少建商經營橫跨多領域,在鞏固住宅市場之餘,也開始佈局擁有長期收益等優勢的商用不動產。

以這次來說,包括商辦、廠辦在內的新進場個案總銷合計逾 2000 多億元;反觀住宅市場扣除商用地產後案量僅剩 6400 億元,和去年同期相比萎縮 8%,熱度明顯退燒。

推案量強勁反彈的台北市,本次商用不動產可說鋒頭十足,像與「陶朱隱園」系出同門,由威京集團在松山區京華城舊址重建而成的「京華廣場」,據悉該案銷售面積高達 6.5 萬坪,預計打造地上 19 層、地下 7 層樓共 4 棟的商辦大樓,總銷金額上看 1600 億元,開發規模一舉海放全台商辦、住宅建案。

另外,在中山區也有興富發和忠泰建設推出「國家企業廣場」、「忠泰世界廣場」,量體同樣突破百億,預計未來幾年北市商辦供給將進入高峰期。

據分析,新北市則因去年基期較高,加上大環境不佳,建商普遍以「不變應萬變」暫緩推案,導致總銷重跌 800 多億元,年減 4 成為各縣市最高,幾大推案熱區包括新莊、淡水及三重等地,現階段不只買賣雙方價格認知落差過大,建案去化逐漸放緩,隨著買氣停滯,更有賣壓浮現疑慮。而案量同樣縮水的桃園市,隨著房市前景不明,包括青埔、小檜溪等重劃區僅有零星中小型個案公開。

同時,推案水位偏低的新竹,量能較去年大減逾 3 成,據了解,目前當地觀望氛圍濃厚,不只中小型建商保守當道,連口袋深厚的品牌建商也做好長期抗戰的心理準備。不過整體來說在個案上仍有亮點,像在東區就有總銷逾 90 億元的「利晉曙光」公開,據悉該案為近年少見的中大坪數型產品,若以周邊行情推估,該案每坪售價恐達 6、7 字頭高水位,屆時將考驗買方接受度。新竹縣部分包括竹北市、新埔鎮等地,受去年基期過高,加上房市轉冷買方追價意願降低,業者轉以去化餘屋為主,推案意願不高。

台中這次總銷雖守住千億大關,但由個案數來觀察,整體表現平平,甚至買氣在打炒房政策衝擊下可說「比海風還冷」,現在當地不只投資客銷聲匿跡,就連自住客也謹守價格為王,不願輕易追高出手,僅少部分有讓利空間的個案較能吸引消費者買單,其他業者只能且戰且走,以低首付或贈送家電等促銷手法度小月。

台南市今年在延推案公開及指標案挹注下,反彈力道超狂,總銷金額從去年同期的 141 億暴漲至 818 億元,量能大增近 700 億,年成長更是驚人 480%。最主要原因除了在精華地段東區有不少指標案如「浩瀚無極」、「巴克禮 One Park」公開外,連南科周邊的永康、善化及新市也都湧現一波新案潮。不過,由於當前台南房價已處高檔,以東區來說新案普遍開價都已至 3、4 字頭,平實重劃區內更有上看 5 字頭的個案傳出,隨著買氣轉冷,更傳出部分業者開始以促銷或加大議價空間的手法拚成交。

至於高雄市整體量能持穩,北高雄仍是推案重點區域,包括仁武、橋頭均有百億案量進場;不過這次小港區表現亦相當突出,由在地建商推出的「清景麟國家公園」。

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挾著中台灣唯一三鐵共構站、2022年家戶購屋比居台中市各行政區之冠的烏日區,區域內擁有多個商圈,如外地客與投資置產客偏愛的高鐵特區、明星學區與生活機能完備的明道花園城商圈,以及中小型工廠林立、就業人口紅利助攻的溪南商圈,還有熱鬧的烏日車站商圈!烏日區近幾年受惠交通建設與重大投資案利多帶動下,房價水漲船高,且後市仍可期。

有巢氏台中烏日榮新加盟店長楊舒婷表示,烏日區相較於台中市區房價比較親民,近幾年吸引大批建商搶進烏日推案,磁吸小資族、小家庭等剛性購屋客,以及投資置產客群湧入烏日購屋,指標新案如高鐵特區「夢幻誠」、溪南商圈「雙囍市2」、明道商圈「協和聚心」等。

楊舒婷舉溪南路周邊房市為例,因為交通便捷,透過74號快速道路約15分鐘車程就能進入七期新光三越、大遠百購物商圈;到台中霧峰、大里、甚至彰化芬園的車程都很近。五年前,溪南區內的住宅大樓,預售單價還在1字頭、透天別墅1,300萬元左右還能買得到。但隨著近年房價飆漲,大樓新案單價上看3字頭,「現在1,300萬元想買新透天,只能到鄰近的彰化芬園看看」。

最受外地客與投資置產客青睞的烏日高鐵特區,是中台灣唯一擁有三鐵共構站的區域,透過74號快速道路快速到達台中市區,還能迅速銜接國道一、國道三、國道六,周邊交通便捷,多年來吸引了龍寶、惠宇、豐邑、登陽、麗寶、櫻花、大華、達麗等知名建商爭相推案,房價也從單價2字頭到站穩3字頭,預售案最新實登甚至已站上4字頭。

由於烏日高鐵特區與彰化縣僅相隔一條大肚橋,許多彰化人想在台中購屋置產、首選就是距離不遠的烏日高鐵特區。楊舒婷說,目前區域內住宅大樓屋齡都在十年內,每坪單價站上3字頭。

而烏日在地客對於生活機能完善、位於舊市區的明道商圈,以及工廠林立的溪南商圈較為青睞。

尤其是銜接烏日溪南與彰化芬園的溪尾大橋2016年通車後,兩地之間的車程大幅縮減到十分鐘,從烏日到台中市區的交通時間也因此縮減不少,助攻溪南周邊房市。楊舒婷說,溪南以透天厝為主力,目前透天厝屋齡都在20~25年之間,且甚少有物建釋出;住宅大樓目前有「雙囍市2」、「晨右新美」等新案,預售單價還在2字頭。不過,在交通建設助攻下,溪南新大樓單價上看3字頭可期。

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