房價驚驚漲! 北市增1% 其他五都漲幅達4~6%-永慶不動產 洪碧芬* 提供新竹縣市不動產買賣服務 專營* 瑞士花園* 瑞典綠洲* 挪威麗園* 幸福城邦服務專線0911-215243 Logo
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今年彰化市不僅預售屋成交量暴增,電梯集合住宅更一躍成為市場主流,在首購、換屋族間都已是不可擋的住宅新趨勢。

今年在多波打房影響下,台中市房市與去年相比稍有降溫,不過鄰近的彰化市房市卻不受影響,在北部寶佳機構、中部君鑑機構、坤辰營造等建商帶頭下,預售屋價、量皆創新高,前三季交易量更翻倍達462戶,業者分析,除了中友百貨動工利多,大樓公寓的風行,也意味彰化市場主流已發生轉變。

彰化市以小吃、大佛孔廟等文化景點著名,即使發展逾300年的縣城早已飽和,但潛在的房市動能強勁,近幾年在彰基醫院「癌症質子醫療大樓」、中友百貨BOT案、以及中長期的台化廠區重劃、鐵路高架、中捷綠線延伸的催化下,掀起全新一波推案熱潮。

據實價登錄統計,去年1~3季彰化市預售屋交易量達219戶,已比前年暴增4倍,沒想到今年1~3季再翻倍達462戶,創下彰市新高,當中多達9成都是電梯公寓及大樓案件,有別於過往以在地建商主導、以透天為主的新案市場,這兩年的推案熱由北部、台中建商主導,且態勢呈電梯住宅一面倒。

其中北部的寶佳機構大樓案「金馬之櫻、中山富域」共358戶,前三季已成交190戶,佔彰市成交量近5成,台中起家、深耕彰化的君鑑機構,以電梯公寓案「山水蒔光1、2期」共112戶,以成交75戶次之,坤辰營造則以大樓案「中正琢越、中正峯華」共138戶,成交51戶位居第三。

在地業者稱,彰化縣購屋主力向來以自住客為主,其中彰化市有彰基、秀傳等大型醫院,以及矽品等科技大廠,持續帶來外地移入客群,使彰化市人口始終高度集中,商業發展旺盛,從租屋到購屋都具備相當大的需求,這兩年大樓案的風行,恰好迎合當地存在多時的市場缺口。

綜觀的市場銷售主力,幾乎全都是「車站5分鐘」距離內的蛋黃區建案,顯示彰市自住客對生活機能、環境皆重視,目前大樓3房含車位總價落在1300~1500萬元,值得注意的是,過去少見的電梯公寓,如今也在市場佔有一席之地,同樣格局,總價至少比大樓低100萬元以上。

君鑑機構指出,低公設、低總價,是電梯公寓一大優勢,如「山水蒔光2」公設比低達19%,就是目前彰市最低,足夠的量體,也使其具備一般大樓的機能性,君鑑一貫的「全棟保固5年、防水保固10年」,亦為銷售突出的主因,「本案首購、退休換屋買盤各佔一半,也意味電梯集合住宅,在各年齡層都已是不可擋的趨勢。」

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小宅風吹到台灣中部地區,房仲統計顯示,台中買賣面積縮水幅度最多前五大行政區,海線地區就占了兩個,包括了龍井區及梧棲區,房仲業者近年來台中的小宅風潮確實有擴大跡象,除了小宅本身入手門檻低的原因外,建商推案策略的改變也占了相當一部分比重。

最近幾年台中的小宅化現象相當明顯,由內政部不動產資訊平台揭露,統計從 2014 年第三季到 2023 年第三季止,台中市的平均買賣面積從 39.78 坪降低到 30.2 坪,減幅高達 24.1%,進一步觀察台中市各行政區的表現,近 10 年以西屯區的平均買賣面積縮水幅度最多、達 39.1%,依次分別是南區減少 30.7%、龍井區減少 28.2%、東區縮水 27.7%、梧棲區減少 27%,台中買賣面積縮水幅度最多前五大行政區有兩個都來自海線地區。

東森房屋龍井東海加盟店經理王聖德表示,台中的小宅風潮確實有擴大跡象,除了小宅本身入手門檻低的原因外,建商推案策略的改變也佔了相當一部分比重。台中的小宅占比愈來愈高,除了房價高漲,購屋民眾只能退而求其次購買低總價小宅產品的因素外,還有一個很重要的原因是建商推案策略的改變。

就以海線地區來說,早期海線地區的建物大部分是居住空間較大的透天厝,但近年來在中科、特 5 號道路、台積電、精華區人口外溢等利多題材的挹注下,海線地區房市能見度快速提升,大量建商和購屋民眾聚焦海線,導致海線地區房價和土地價格一路高歌。隨著土地取得成本的飆漲,建商自然就會改推小坪數產品,以此提高銷售量,增加銷售額,達到利益最大化的目的,最近幾年海線地區建商的推案類型很多都是兩房或小三房的剛性需求產品。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,從長線來看,預估伴隨台中各類建設題材的發酵,區域房價繼續穩健成長的可能性很大,小宅化仍是未來趨勢,由於目前台中正三房以上中大坪數產品的新建案愈來愈少,而且價格更是高高在上,所以很多偏好中大坪數住宅的購屋民眾都開始到中古屋市場尋找標的。

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房仲業者根據實價登錄資料,統計近一年台北市各里行政區中古屋的交易價量,發現成交熱度前 10 里中,以中山區與內湖區上榜最多。其中,中山區「中山里」榮登交易冠軍。而內湖及南港則有 4 個里上榜,也顯示科技聚落磁吸力強大。

台北市中山區「中山里」近一年房市交易 84 筆居冠,而同樣隸屬中山區的還有「晴光里」與「正義里」上榜,分別是第三名與第四名,顯示中山區三個里均入榜前五名,交易相對熱絡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,綜觀中山區三個里受購屋者青睞的主要原因有二:一是生活機能佳,上榜的三個里均坐落於林森北路生活圈,是台北市早期開發之區域,商業活動熱絡、交通機能便利、生活氛圍濃厚。尤其是中山里,除了坐擁中山公園外,又鄰近林森公園以及欣欣百貨,電影院、美食城應有盡有,因此吸引不少人口居住;二是「低總價」,建商在當地興建許多低總價的小坪數住宅產品,總價千萬左右就能擁有一個家,購屋壓力相對較輕。

科技聚落提供大量就業機會,同時也帶動周邊居住需求。陳金萍指出,不少科技新貴因工作緣故而就近買房,觀察內湖區上榜的三個里距離內科不遠,而南港區的「三重里」則是坐落於南港軟體園區,顯示科技聚落磁吸效應強。

陳金萍表示,內湖區「清白里」、「寶湖里」與「金湖里」位於內湖科技園區周邊,購屋需求穩定且強勁。清白里鄰近捷運內湖站,里內的綠地公園多,更重要的是隨著 AIT 的入駐,帶動外籍員工的移入和商業設施逐步到位,有效加速當地的居住需求,促使該里近一年成交規模達 71 筆,坐穩第五名。另外,「寶湖里」坐擁三軍總醫院和國防醫學院,加上該里鄰近機場,受樓高限制所以住宅密度不高,反而營造出相對靜謐、悠閒的生活空間,因此受醫生、內科新貴等高所得人才偏愛,也連帶推升購屋需求。

至於南港區的「三重里」有南港軟體園區、南港展覽館等利多加持,加上近年台北市府積極推動「東區門戶計畫」,吸引許多指標建商獵地插旗推案,而各項重大開發與陸續推出,像是南港三井 LaLaport 商場、台北流行音樂中心、國家生技研究園區等,均帶動當地房市交易與房價。

北投區「奇岩里」則是因為單價相對親民,成功擠進熱銷榜。陳金萍表示,該里位於台北市蛋白區,中位數成交單價落在 5 字頭,對於預算有限的消費者十分具吸引力。同時,里內奇岩重劃區是台灣第一個生態保育的純住宅重劃區,綠覆率達 60%,受偏好大自然的購屋者青睞。

另外,該里生活圈緊鄰北投、奇岩捷運站,鄰近承德路、洲美快速道路,至台北市區相當便利。未來,隨北投士林科技園區建設逐步到位、產業進駐,也有望對周遭房市產生正面效果。

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新竹市作為科技重鎮,許多工程師湧入定居,高學歷的他們自然相當重視孩子的教育,紛紛將小孩送往明星國小、國中。永義房屋盤點新竹市三所滿額國中,發現3所學校半徑一公里周邊都還有3字頭房價!永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出,3所學校具備不同的優勢,「培英國中」周邊有著名的八大學區,充滿濃厚文教氣息;有地利之便的「光武國中」,僅隔一條馬路就到竹科;而「竹光國中」周邊則以低密度、較大坪數住宅為其特色。

永義房屋新竹學府承家加盟店東林鎰洲指出,「培英國中」是新竹三所滿額國中裡、周遭平均單價最為親民的區域,半徑一公里生活圈的範圍內,有數間大型賣場,也有火車站、公園、體育場、動物園等公共設施,各方面生活機能都相當優秀,步行20分鐘內都能夠抵達。

除了明星國中外,這區域也被稱為「八大學區」,附近有高達8間優質學校,包含東園國小、培英國中、新竹高中、陽明交通大學,整體環境充滿濃厚的文教氣息。在此處買房若升學順利,可一路從國小讀到清華、陽明交通大學。當地物件相當搶手,一釋出就會吸引許多人看房,剛需強勁。

林鎰洲店東進一步分析,購買族群以竹科員工占六成,學區設籍需求占四成,因鄰近新竹火車站,附近開發時間較早,因此新建案數量相對稀少,多為屋齡較大的電梯大樓,屋齡則落在20-30年之間,中古屋成交單價約28-40萬左右。物件以三房、坪數35至40坪為主,適合重視教育、喜愛文教區的爸媽入手。

永義房屋新竹竹科金山立舍加盟店東胡梅芳表示,這三所滿額學校中,只有「竹光國中」為非東區學校,會吸引想要買學區宅、但不想住在東區的民眾。除了距離竹科較遠,降低竹科員工購買的意願外,雖北區屋齡普遍較大,但房屋也沒有東區密集,生活起來相對愜意,「竹光國中」半徑一公里生活圈內擁有北門街與站前商圈、百貨公司、棒球場、運動中心等,生活機能相當全面。

當地目前八成的成交量以中古電梯大樓為主,屋齡15-20年以上、每坪單價約27至35萬,坪數約53至56坪相較於另外兩個學區的房屋坪數大,以自住、學區設籍、換屋族為主。胡梅芳店東建議如果要購屋,可直接選在「竹光國中」的周遭,不僅滿足學區宅需求,且距離學校近、接送小孩也更方便。

永義房屋新竹關埔家樂城加盟店東范喬雅表示,「光武國中」坐落在關埔重劃區,是新竹市近年來重點發展區域,緊鄰一條馬路就到竹科,深受竹科員工喜愛。光武國中半徑一公里的生活機能包含大型美式賣場、商圈、公園綠地,也包含另外一間滿額的關埔國小,意思是明星國小、國中一次滿足,且生活機能也不錯,頗受重視學區的家長喜愛。

此區的購買族群跟「培英國中」相似,竹科員工約占六成、學區設籍約佔四成。鄰近國中的主力產品為10年以上屋齡的中古屋,房型為2至4房、坪數則從20坪到40坪,每坪單價落在50-60萬,5年內的新成屋價格則飆漲到60萬以上、預售屋推案更是突破70萬,且科學園區就業人口持續增加,也讓當地物件也呈現供不應求,需求強勁。

范喬雅店東建議,民眾如有購買學區宅需求,建議選擇關埔國小周遭物件,因街廓整齊、屋齡新,且道路規劃良好,較能避免塞車問題。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出,學區宅是許多家長在做購屋規劃時須考量的重點,從是否要買學區宅、買在哪、半徑一公里生活機能等各種層面問題。因學籍是以里鄰為劃分,往往一鄰、一路之隔,就是不同的學區,因此,建議有意購買學區宅的民眾,可以先上各區公所網站的「學區查詢」了解各學校學區範圍,確保購買的「學區宅」在想要就讀的學區內,才不會讓進入明星學校的希望落空。另外,也要注意人數爆棚的明星國中,除了學區設籍外,孩子設籍時間越長,也越有可能進入心儀的學校,提醒家長們別輕忽。

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近年全台各地預售屋開價屢屢創高,也帶動區域中古屋交易價格跟漲。永慶房產集團彙整內政部實價登錄交易資訊,統計2019年至2023年10月各年度七都中古屋交易總價中位數變化,發現新竹縣市增加212萬元最多,增幅23.9%;台南市增加165萬元居次,增幅27.3%;高雄市增加145萬元排名第三,增幅23.6%。

▲觀察2023年中古屋總價中位數表現,雙北和新竹縣市都已站上千萬大關。(房市示意圖)
▲觀察2023年中古屋總價中位數表現,雙北和新竹縣市都已站上千萬大關。(房市示意圖)

新竹五年總價中位數增加212萬元七都最多

在七都當中,近五年年中古屋總價中位數增加最多是新竹縣市,增加212萬元,漲幅也高達23.9%!永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,新竹縣市是台灣高科技產業重鎮,科技人才匯集,人口多年呈現正成長,居住需求強勁,相對新竹建案開價屢創新高,中古屋受到不少購屋族群青睞,但五年前後也讓消費者購屋總價帶增加212萬來到1100萬元,不僅成為七都中第三個中古屋中位數突破千萬的縣市,與新北市之間的差距更逐漸縮小,中位數價差已不到百萬。

而台南市則擁有最高的總價中位數漲幅,高達27.3%。陳金萍分析,台南市受益於南部科學園區發展利多,吸引大量置產資金流入,再加上過往房價基期較低,使得台南中古屋房價中位數在五年內從605萬元飆漲至770萬元,27.3%的漲幅傲視其他五都和新竹縣市。高雄同樣受益於科技園區題材和低基期影響,是七都中第三個擁有2成以上漲幅的縣市。

雙北2021年後中古屋價格漲幅趨緩 漲幅未達1成

進一步觀察歷年七都中古屋總價中位數,台北市和新北市是七都中唯二漲幅不滿1成的都市,台北市2023年中位數甚至下修50萬元至1910萬元。陳金萍指出,新冠疫情後引發的通膨、升息與經濟成長停滯,導致購屋消費者追價意願不高,尤其是房價較高的雙北地區,不少消費者難以追價,因此將購屋目標轉往外圍新北市或桃園市尋覓,導致雙北近五年中古屋房價中位數漲幅相較其他縣市來得平緩。

雖然七都2023年的中古屋總價中位數表現,除雙北外的五都,近5年都有16.9%以上的漲幅。而且雙北和新竹縣市已突破千萬價格,桃園和台中也已逼近千萬門檻。然而陳金萍補充,相較七都預售屋總價中位數已全面站上千萬大關,中古屋在價格上仍有優勢。再加上中古屋通常位於生活機能完善的地段,而且能夠實際了解屋況,依舊成為不少消費者購屋的首選。

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新北市112年第3季預售屋實價登錄,共計揭露4192件、總成交金額759.9億元,其中三重區申報件數、成交總額全市最多,已連續四季奪冠。對此專家認為,三重挾帶軌道建設等利多,不僅房市看好,勢必也將迎接人口成長,應該提早做好準備。

當地房仲業務陳先生表示,三重近年成為房市熱區,主要是機能完整成熟,擁有商圈、學校以及公園等,加上與台北一橋之隔,具有交通便利性,能迅速串聯雙北生活圈,更能吸引購屋遷居。

▼三重近年成為房市熱區,主要是機能完整成熟。(示意圖/東森新聞)

陳先生提到,三重受惠交通建設,包括機捷、環狀線開通後,沿線重劃區吸引建商獵地,市場以2、3房為主力產品,推案也以這兩類最快完銷,目前預售屋價格平均單價6字頭,已個案實價登錄來到7字頭,未來仍具補漲空間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,三重受到購屋族青睞,關鍵還是在房價,目前住宅單價比台北便宜10~20萬元,提供購屋族更多選擇,吸引通勤往三重移入,預期將使更多學校變成額滿,政府要提早因應人口以及就學需求。

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近年不動產價格走揚,高總價的住宅不易去化,透天的買方越來越少,依據實價資料統計各縣市透天總價,全台有16個縣市平均總價下滑,台北市跟2023年相比下降21%,跌幅度最大,全台唯獨新竹縣逆勢大增,2023年透天平均總價上漲13%,平均總價來到1,792萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,先前危老都更風行,不少投資人購買透天進行整合,隨著危老時程容積獎勵逐年降低,以及工料成本增加,購買透天的投資開發者漸少,而一般買方難以負擔高總價透天,因此大部分縣市的透天交易總價下降,僅新竹縣大放異彩。

▲全台有16個縣市平均總價下滑,台北市跟2023年相比下降21%,跌幅度最大,全台唯獨新竹縣逆勢大增,2023年透天平均總價上漲13%,平均總價來到1,792萬元。
▲全台有16個縣市平均總價下滑,台北市跟2023年相比下降21%,跌幅度最大,全台唯獨新竹縣逆勢大增,2023年透天平均總價上漲13%,平均總價來到1,792萬元。

科技業帶動,新竹縣透天逆勢大漲

根據實價資料統計各縣市透天總價,平均總價最高為台北市,平均一戶4,494萬元,價格是其它縣市的3倍,但2022年總價5,664萬,2023年跌破5千萬,平均總價重跌21%,新北市透天平均總價排名全台第二,平均一戶2,892萬元,比2022年小幅增加4%,新竹市雖然平均總價下跌6%,但平均總價還在2千萬以上,高於桃園、台中、台南及高雄等4都,至於新竹縣是全台唯一透天平均總價成長超過一成,2023年平均一戶1,792萬元,年增幅13%,竹科拉動房市的能量強。

住商不動產竹北台大加盟店店東陳李鴻指出,竹科的就業人口是新竹縣市的房市主力,買方約有7成是工程師,高端買方中還有醫生及企業主,以整體房市來看,買方因總價考量,購屋的主要類型還是大樓,透天不到2成,通常購買透天是中年以上的換屋族,因其資金較為充裕,才能負擔透天的價格,一般首購族很難入手透天,陳李鴻提到,新竹縣透天價格明顯上揚,關鍵在於新竹縣的土地價值逐年成長,高鐵特區土地價格每坪破百萬,縣治二期的土地價值每坪約60~70萬元,因此竹北市透天總價帶通常在3~4千萬元,獨棟透天別墅可上看6~8千萬元,買方居多為企業主。

買透天門檻高,全台剩5縣市不用千萬

觀察各縣市透天平均總價,剩雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣及澎湖縣不到千萬元,想住透天需砸重金,郎美囡表示,近幾年土地價格走升、建築成本提高,買方口袋夠深才能負擔新透天的價格,況且中古透天價格也跟著整個大盤走揚,買方想買低價透天,只能往地段偏遠或屋況老舊的方向尋找,然而,住透天雖可減少鄰居間干擾,但修繕及維護成本比其他住宅類型高,故建議買方購屋前,務必將修繕成本一併考量。

▲各縣市住宅透天平均成交總價
▲各縣市住宅透天平均成交總價
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房仲業者根據實價登錄資料,盤點近一年來七都的預售屋單價帶顯示,台北單價百萬以上已成主流,占全市總量的 43.9%,購屋負擔越來越重。而新北單價 5 字頭占總量的 31.8% 最多,而新竹 6 字頭以上占比也接近 20%,最為驚人。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,全球貨幣緊縮、升息的狀況下,近兩年房市交易略顯降溫,但通膨攀高,帶動原物料、工資走揚,營建成本大幅增加,讓房價居高不下。近一年來,台北市預售屋單價百萬以上占比已超越 4 成,想擁有台北市門牌預售屋的購屋族群,單價百萬恐怕已成基本門檻,8 字頭以上的占比甚至突破 8 成,若想在台北市買到 6 字頭以下的預售屋,選擇已經不多。

陳金萍說明,觀察近一年台北市單價百萬以上的預售屋交易中,獨缺萬華區和文山區,其餘十個行政區都有不少百萬以上的建案,因此想在台北市撿便宜,可往這兩區去選擇。而台北市預售單價破百萬早已不足為奇,甚至有些豪宅建案已經突破 200 萬大關,最多的落在大安區,交易量有 21 筆。大安區不但交通路網便利且生活機能性十足,還有大安森林公園、熱門商圈和不少的明星學區都聚集於此,因此受到眾多購屋族群的青睞。

至於新北市部分,近一年新北市預售屋的交易,發現 5、6 字頭的占比近 6 成, 2、3 字頭占比已不及兩成,且低單價的預售屋大多位在淡水、八里、金山等蛋白區域。若想在新北市買到具備交通和生活機能優勢的區域,預算恐怕得拉到單價 5 字頭以上,才較有機會購入。

陳金萍表示,新竹縣市主力單價帶落在 3、4 字頭,占比合計達 56.7%,受惠於竹科帶來的工作機會多,因此吸引眾多人口遷往當地居住,且購屋族群大多是高收入所得的科技新貴和工程師,房價負擔能力佳,單價也被推升至 3、4 字頭為主流。加上新竹縣市腹地受限,新增供給不多,供不應求的狀況下,在精華地段如新竹市東區、新竹縣竹北區等地的預售案單價續創高,6 字頭以上的占比將近 2 成,甚至不乏 7 字頭的預售屋交易紀錄,是七都中除雙北和台中外,第四個出現 7 字頭預售建案的縣市。

至於台中市的預售房價帶,則呈現分布相對均勻的狀況。陳金萍指出,台中因中部科學工業園區、台中工業區以及台中精密機械園區三大工業園區提供大量就業機會,再加上捷運與快速道路的開通,南來北往相當便利,房市剛性需求強勁,不論是豪宅聚落的七期重劃區,抑或是海線的台中港特區,房市多點開花、產品多元,交易穩定。因此,台中市的預售屋單價帶從 2 字頭一路到 6 字頭以上,占比都超過 1 成,價格帶分布相對均勻。

近一年來雙北以外的五大都會區預售屋交易中,3 字頭是各都會區主流的單價帶,其中又以桃園、台南和高雄最為明顯,2、3 字頭占比超過 7 成。陳金萍分析,桃園市長期房市的剛性需求強勁,再加上近幾年雙北地區房價對許多購屋族群已不堪負荷,於是選擇往桃園一帶購屋。也因青埔特區、林口 A7 重劃區等 5 大新興重劃區的開發及重大建設發展成熟之下,預售屋單價從 1、2 字頭到現在已站穩 2、3 字頭,交易量也突飛猛進,甚至超車長年居冠的新北市,成為七都之冠。

過去房價較低的台南,因南科發展帶動房市蓬勃,讓當地房價水漲船高,整體房市已站穩 3 字頭。過去房價也相對便宜的高雄,近年來產業重心轉向生技醫材、航太產業,也積極發展電動車與半導體相關產業,加上楠梓產業園區台積電設廠投資、橋頭科學園區開發等利多,帶動當地居住需求而推升房價,目前預售屋單價也站穩 2、3 字頭。

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平均地權條例下半年上路,預售屋與新成屋的房價將進入黃金交叉?台灣房屋根據桃園不動產交易e指通的大樓交易數據,統計桃園各區新成屋與預售屋,在平均地權條例上路前後的單價變化,其中蘆竹區1月單價34.2萬元,8月新成屋單價35.5萬元,漲幅雖然只有3.8%,但卻比蘆竹預售屋8月行情的31.9萬元高了3.6萬元,形成新成屋單價比預售屋貴的情形,平鎮也出現預售屋均價下修5.2%,行情與新成屋幾乎齊平。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,平均地權條例修正案於今年7月1日上路,由於新制限制預售屋換約轉售,壓縮預售屋的市場流通性,使桃園市預售屋買氣觀望濃厚,買方的追價意願也較以往保守,使預售屋漲幅收斂,部分地區甚至出現微幅盤整。另外一方面,首購自住買盤受到新青安政策驅動,轉進新成屋市場,使新成屋買氣相對活絡,漲勢也保持穩健,漲幅領先預售屋。

張旭嵐表示,蘆竹近年有許多預售新案,位於新興開發的A10山鼻站周邊,光今年1~8月就有700多件,佔蘆竹預售屋交易近8成,不過因為地段稍偏,新市鎮機能還有待培養,因此房價容易受到政策波動;而蘆竹的成屋交易主要集中在發展較早、機能成熟的南崁商圈,因開發早,土地供給少,因此新成屋供給有限,只要有釋出,幾乎都很快成交,也讓蘆竹區的新成屋單價居高不下,進而使蘆竹出現新成屋房價高於預售屋的情況。

進一步觀察房價漲幅,扣除交易量不足的新屋區與復興區後,桃園市10個房市主要交易行政區當中,有8區的新成屋漲幅超車預售屋,其中以中壢的新成屋漲幅最大,今年8月均價38.8萬元,較年初時大漲17.6%。

台灣房屋青埔直營店店長廖國順指出,桃園因緊鄰雙北,但房價較雙北親民許多,在比價效應下,吸引雙北輕移民,尤其青埔、A7等地,因近年青埔高鐵特區不僅利多建設齊聚,且機能已臻完善,使當地新大樓廣受自住客青睞,移入人口多,低總價新成屋更顯搶手,也讓所在的中壢、大園及龜山等地,新成屋漲幅更加鮮明。近期包括「新潤A18」、「太子馥1」,以及「冠德青璞匯」等新大樓社區,指名度都頗高,其中新潤A18單價約48萬元,太子馥1單價約42萬元,與機捷A19站共構的冠德青璞匯,近期成交單價更達53~55萬元左右,受青埔高單價新社區交易活絡帶動,中壢新成屋均價也跟著水漲船高。

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邁入高齡化社會,醫療照顧需求大,台北市高齡人口達21.21%,占比六都最高。房仲業者統計北市8個醫學中心周邊房價,萬芳醫院周邊均價每坪61.4萬元最親民,專家分析,醫學中心都在發展成熟的區域,中古屋較多,平均房價的價格穩定,使得醫療宅成為退休、換屋族和首購族的熱門物件。

根據實價登錄統計,台北市8個醫學中心周邊房價,房價最高是位於大安區的國泰醫院,因坐落高價地段,周邊房價每坪101.9萬元,而松山區長庚紀念醫院的房價也破百萬,平均單坪100.1萬元;而今年房價成長最高是中正區的台大醫院,周邊均價95.4萬元,年增幅4.8%。

房仲業者根據實價登錄統計,台北市8個醫學中心周邊房價,萬芳醫院周邊均價每坪61.4萬元最親民。住商不動產提供
房仲業者根據實價登錄統計,台北市8個醫學中心周邊房價,萬芳醫院周邊均價每坪61.4萬元最親民。住商不動產提供

北市僅3所醫學中心周邊還有6字頭,北投區榮民總醫院69.5萬元、內湖區三軍總醫院68.7萬元,以及位於文山區萬芳醫院61.4萬元。住商不動產文山興隆加盟店店長劉書豪指出,萬芳醫院周邊有捷運站、學校、傳統市場及公園綠地,購屋詢問度高,加上附近中古宅多,使得平均房價較低。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出,醫療院所周邊房市大多穩健,除了人口老化因素,近年疫情影響,讓民眾更在意鄰近醫療資源,況且,台北市醫學中心大部分靠近捷運站,附近商家多、有學區,生活便利性高,且醫護人員有就近居住的需求,醫學中心旁自住的比例高,故房價趨向穩定。

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預售屋價格不斷創新高,不少購屋者將目光轉向中古屋。房仲業者統計全台5年以上中古屋十大交易熱區,其中桃園市「中壢區」和「桃園區」囊括交易量前兩名,新北市以4個行政區入榜為最多;若是想要千萬元入手,僅剩桃園市中壢區、新北市淡水區和台中市北區等3區可選擇。

永慶房產集團根據實價登錄資料,統計近一年全台屋齡5年以上中古屋的十大交易熱區,桃園市的「中壢區」交易量達3046筆居冠,「桃園區」以2869筆緊追在後,這2區中古屋交易都十分火熱。

房仲業者統計全台5年以上中古屋十大交易熱區,若想千萬元入手,僅剩桃園市中壢區、新北市淡水區和台中市北區等3區可選擇。永慶房產集團提供
房仲業者統計全台5年以上中古屋十大交易熱區,若想千萬元入手,僅剩桃園市中壢區、新北市淡水區和台中市北區等3區可選擇。永慶房產集團提供

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,中壢區人口數逾42萬人,是桃園市第二大人口都會區,加上區域發展漸趨成熟,又有工業區,使得自住剛性需求強勁。近年來受惠機場捷運題材發酵,不僅預售屋價量齊揚,也帶動中古屋交易熱潮;至於桃園區的人口數逾46萬人,為全國人口第二高的行政區,也是桃園市的政經中心。

由於全台房價齊漲,千萬內的房屋越來越稀有,觀察中古屋十大熱區中僅剩桃園市中壢區、新北市淡水區和台中市北區3區,總價分別為929.5萬、981.8萬及825.7萬元。

陳金萍指出,桃園市作為電子零組件製造業、光電等產業重鎮,就業機會多帶來強勁自住需求,加上屋齡普遍相對年輕、房價較鄰近的雙北及新竹親民。中壢區屬於發展成熟的生活圈,因為發展時間較早及擴及的範圍較廣,當地有很多屋齡20年以上的中古屋,平均總價還能落在千萬以內,成為許多自住客的首選區域。

陳金萍表示,淡水區是前十名中古屋交易熱區中,新北市唯一平均總價在千萬以內的行政區。儘管地處雙北相對邊陲地帶,交通成為當地的一大痛點,又維護成本過高、外地的投資客漸漸撤離等因素,使得以自住需求為主的淡水區,當地中古屋平均總價還能有著千萬以內的實惠價格。若能接受通勤時間較久且想買在雙北地區的購屋族群,淡水區是可考慮的選項之一。

陳金萍分享,台中市近年來蛋白區新屋價與蛋黃區的中古屋差價逐年縮小,使得不少年輕購屋族群開始選擇在生活機能完善且交通便捷的市中心買中古屋。北區為台中市較早期發展的繁華商圈,生活機能、交通建設都極為便利,且三大熱門商圈發展成熟,中古屋有低公設且價格親民等特色,對自住族群極具吸引力,促進中古屋交易熱絡。

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台北市商用型不動產交易趨熱,實價揭露,今年 9 月華南商業銀行出手掃樓,向房東以總價 3.21 億元買下「北南港分行」,位於「南港軟體工業園區二期」2 樓商辦,含車位共 445.49 坪,每坪 88.9 萬元,由租轉買,成為今年商辦總價第四高交易。

而台北市大安區忠孝東路四段屋齡已 46 年的「華新大樓」,由旺旺友聯產物保險 (2816-TW) 買下 9 樓 197.86 坪辦公室,總價約 2 億元、每坪 105 萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,該商辦為南港軟體園區二期,是政府向台肥 (1722-TW) 徵收土地開發,由經濟部承辦南軟的園區招商和租賃,如今銀行轉租為買,也反映出南軟廠商進駐穩定,後市發展持續看好。

進一步觀察台北市商用型不動產交易狀況發現,7 月平均地權修正條例案上路後,目前第三季億元以上的商用不動產交易量為 19 筆,雖然第三季資料尚未全部登錄,但已經比第二季的 17 筆還多出 2 筆,估計後續還有更多商辦交易揭露。

張旭嵐指出,疫後內需市場快速復甦,隨著商業活動熱絡,企業遞延的拓展規畫,例如展店,人事擴編,或是資金布局,在今年加速進行。加上平均地權條例修法後,法人購買住宅採許可制,因此有置產規劃的公司多半轉向商辦或店面等商用不動產,催出買氣。

而今年前三季商用不動產交易最熱門的行政區,則由中山、內湖區分別有 12 筆拿下,其中中山區有 2 筆店面型交易,平均成交單價為 180 萬元,而商辦則有 10 筆、平均單價 90 萬元;至於近年商辦交易崛起的內湖區,因有大內湖科技園區的商用不動產投資需求,成為業者鎖定購入的亮點區域。

第一建經研究中心副理張菱育觀察,中山區的高價商辦坐落在南京東路、建國北路以及大直重劃區居多,商辦群聚效益且擁有黃金地段,公司設立在此,對於業務開發有較大的助益;而內湖則大多是內湖科學園區內的廠辦交易,這裡聚落已發展成熟、機能完整,置產投資在此也成為企業的選擇之一,而內湖商用不動產交易也延伸至舊宗路、南京東路六段、新明路,包括星宇航空 (2646-TW)、台塑 (1301-TW) 總部等知名企業都設立在此,未來可望進一步帶動周邊消費商機。

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台北房價節節攀升,為控制總價,縮小房屋坪數已成普遍現象。但在台北市,不同總價帶的房屋,平均單價的漲幅和房屋坪數減少的幅度卻大有不同。永慶房屋盤點近10年來台北市房屋平均單價、平均坪數和平均總價三者的變化,並分為「3000萬元以下」、「3000萬-7000萬元」和「7000萬-10000萬元」三個總價帶區間進行比對後發現,總價帶越低的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅都更為劇烈。

▲永慶房屋盤點近10年來台北市三種不同總價帶的單價和坪數變化,發現總價帶越低的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅都更為劇烈。(房市示意圖/永慶房屋提供)
▲永慶房屋盤點近10年來台北市三種不同總價帶的單價和坪數變化,發現總價帶越低的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅都更為劇烈。(房市示意圖/永慶房屋提供)

總價帶越低的房屋 單價漲越兇

近10年來,台北三種總價帶房屋的平均總價都沒有明顯上漲(表一)。在「7000萬-10000萬元」區間,平均總價10年間僅上漲2.9%。「3000萬-7000萬元」和「3000萬元以下」區間帶的房屋平均總價反而還下跌,分別下跌0.7%和5.3%。

▲台北市三種房屋總價帶近10年平均總價變化(單位:萬元)
▲台北市三種房屋總價帶近10年平均總價變化(單位:萬元)

但以單價觀之,總價帶越低的房屋,平均單價漲越兇。「3000萬元以下」總價區間的房屋平均單價,在近10年間每坪增加16.2萬元,飆漲28.4%(表二)。然而總價帶越高的房屋,平均單價的漲幅卻越顯和緩。「3000萬-7000萬元」區間的房屋平均單價,10年間每坪增加8.4萬元、漲幅為11.2%;「7000萬-10000萬元」區間的房屋平均單價,則增加3.7萬元、漲幅3.8%。

▲台北市三種房屋總價帶近10年平均單價變化(單位:萬元)
▲台北市三種房屋總價帶近10年平均單價變化(單位:萬元)

北市3000萬以下住宅交易熱絡 房屋單價推升明顯

此外,總價帶越低的房屋,坪數縮水的現象也更為明顯。「3000萬元以下」的房屋平均坪數,在近10年間減少了9.9坪,減幅高達28.3%。「3000萬-7000萬元」總價區間的房屋則減少6.7坪,減幅10.5%;至於「7000萬-10000萬元」區間的平均坪數甚至沒有減少,反而增加1.1坪,增幅1.1%(表三)。

▲台北市三種房屋總價帶近10年平均坪數變化(單位:坪)
▲台北市三種房屋總價帶近10年平均坪數變化(單位:坪)

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,總價3000萬元以下的房屋,是台北市房市交易的主力價格帶,因此「3000萬元以下」總價帶的房市交易相對熱絡,購屋需求穩定,帶動房價明顯上漲;再加上過往單價較低,使得漲幅相對較高。此外,觀察「3000萬元以下」的平均總價在10年間不進反退,顯示建商在房價持續攀高的情況下,為維持絕大多數民眾能夠買得起的總價,不斷縮減房屋坪數,推出低總價的小宅產品因應之。因此台北市「3000萬元以下」總價帶的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅,都比其他兩個總價帶的數據來得更為劇烈。

陳金萍也點出,雖然「3000萬元以下」總價帶房屋的平均單價於近10年間漲幅最高,但在三種總價帶區間中,其房屋平均單價仍屬相對低者。未來若房價上漲趨勢不變,台北市「3000萬元以下」總價帶的房屋,仍有可能進一步出現單價高漲、坪數續縮的狀況。

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房價高漲,南投縣政府為讓年輕人返鄉購屋安居,推出首批青年住宅45戶,預計11月底完工,最快明年2月可抽籤讓售。對於年輕人最關切的價格,南投縣府回應表示,預計以市價約8折公告銷售,3房戶型最低總價670萬元起,換算每坪僅需19.1萬元。

年輕人買得起 社宅市價打八折

南投縣第一批青年住宅位在南投市文化路,由南投縣政府自籌7.23億元,計劃分2期興建共100戶的青年住宅。第一期將提供45戶,其中3房型共36戶、4房型9戶,每戶皆配有汽、機車停車位。第一期預計於11月27日完工。縣府建設處透露,住宅將以市價的8折販售,車位售價約為80萬元,而因各種因素如房型、坪數等,每戶價格略有不同,但估計最低價的3房型(約35坪)不含車位總價為670萬元起。

此次縣府將《南投縣幸福家園租售及管理自治條例》修正草案送縣議會定期會審議,其中申請承購人資格部分,規定戶籍設在南投縣半年以上、無自用住宅、年滿18歲者、且承購青年住宅者年齡未超過45歲是基本條件,而其餘相關申購資格尚在研議中。

成本價出售 盼青年返鄉發展

據悉,首批45戶青年住宅下個月完工後將進行驗收,預計最快明年2月將會公開抽籤,對此,南投縣長許淑華也於上周進行施政報告時,宣布青年住宅即將完工的好消息。南投縣議長何勝豐也指出,縣府應以成本價格讓售給在地年輕人,包括後續的南投青年住宅2期,還有即將興建的草屯、竹山兩地的青宅也應比照辦理,來提高年輕人買房意願,吸引年輕人返鄉南投發展,也有助於地方經濟發展。

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新竹市政府首件動工的市有地公辦都更「竹蓮公辦都更」,歷經多次與地上占用戶及借用戶溝通,終於在日前動土,將興建兩棟地下6層、地上27層集合住宅,共298戶,預計最快2029年完工啟用。

公辦都更 復興老舊社區

都發處長翁義芳指出,本案位在東區竹蓮街與竹蓮街11巷交叉口,更新單元面積1,400坪,因屬早期發展區,原建築老舊殘破、環境髒亂;原地上佔用戶包括法院遺眷、臨時攤販等,多達近20戶,且居住時間長達30年以上,透過市府積極溝通協調,運用政府各單位橫向整合資源,提供社會福利及租金補助系統介入協助,終於完成都更核定。

家庭托顧服務中心 解決托育需求

都發處說明,本案將興建1幢2棟,地下6層、地上27層集合住宅,採RC結構設計,規劃住宅298戶,建物1樓設計為親子館及托嬰中心,以利未來該地區青年托育需求。對此,社會處也說明,1樓規劃的「社區式家庭托顧服務中心」,樓地板面積超過300坪,預計約可招收60名未滿2歲的兒童,可提供作親子館、托嬰中心使用,更可提供每天360位親子服務。

且基地面對身心障礙福利服務中心,鄰近學區包含竹蓮國小、建華國中等,周邊還有市立運動場等,基地四周也設置約1,000多坪開放空間的景觀綠廊,結合都更後全新成立的親子館、托嬰中心,未來可成為「友善步行」的社區環境,更可串聯起「鄰里共融」的生活新區域。

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永慶房產集團統計2023年前三季新北市交易總價6000萬元以上住宅,板橋區上榜3豪宅社區,為新北市豪宅社區的熱門區域。(圖片來源/永慶房產集團提供)

2023年新北市熱門交易豪宅在哪裡?永慶房產集團統計2023年前三季新北市交易總價6000萬元以上住宅,交易件數以中和區「遠雄左岸Park One」13件居冠,林口區「森聯摩天41」7件居次,板橋區「橋峰」與新莊區「中悅檀悅」各5件並列第三。

新北這豪宅最夯!今年平均每月賣一戶

第一熱銷的「遠雄左岸Park One」在短短九個月內就成交13戶,平均每月都能成交一戶近億元的豪宅!永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,「遠雄左岸Park One」位於於新店溪畔,坐擁水岸景觀,同類型的大坪數水岸豪宅產品相對稀有,對於周遭板橋、永和或鄰近工業園區的中小企業主、高階經理人,以及在地高資產客群都相當具有吸引力。

板橋、新莊豪宅熱銷,新興建案人氣高

若觀察熱門交易豪宅所處行政區,板橋區有3社區上榜居冠,其次則是有2社區入榜的新莊區居次。板橋區熱銷豪宅由「橋峰」、「源邸」與「謙岳」3個社區所包辦,總交易件數為12件,而新莊7件熱銷豪宅則分別是「中悅檀悅」及「遠雄九五」上榜。

陳金萍分析,板橋是新北市行政中心,尤以新板特區交通、商業、百貨、旅宿各項機能發達,早早有建商在板橋推出大坪數豪宅,也吸引更多建商跟進推案,使板橋尤其是新板特區豪宅社區雲集,而中央部會辦公室進駐新莊也帶動副都心的開發,使板橋、新莊成為新北市豪宅推案熱區。2023年十大熱銷豪宅之中,不少社區仍在銷售階段,顯見傳統豪宅交易熱區以外,不少豪宅買方已將目光聚焦往新興大坪數建案。

7字頭即可入主百坪豪宅,新北豪宅性價比更高

值得注意的是,新北十大熱銷豪宅社區的平均單價皆未達80萬元,平均交易單價區間多集中在50至70萬元間,部分社區豪宅單價甚至不到5字頭。在台北市許多豪宅單坪價格至少在百萬以上,名列「200萬俱樂部」的豪宅社區亦不在少數,以常見的百坪格局,台北市的豪宅動輒億元起跳、甚至超過2億。

而與台北市相毗鄰的新北市,同樣的總價可以享有的坪數空間更多,如平均總價上億的「謙岳」平均面積就達177.5坪,「遠雄九五」平均面積更高達242.6坪。價格上的優勢也是部份台北市豪宅買方將購屋目光聚焦新北市豪宅的原因之一。

陳金萍補充,近年豪宅交易受到中央銀行實施選擇性信用管制影響,導致豪宅買方需要準備至少6成以上的資金作為自備款,購買的門檻拉高也影響購買意願,建商豪宅推案量也有縮水跡象。然而對部分高資產購屋客群來說,豪宅社區保全嚴密、管理周全且強調住戶隱私,不僅能彰顯身份與尊榮感,同時還兼具抗通膨,保值與增值潛力的標的,仍具一定吸引力。

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地段好的捷運站旁是豪宅匯集地,如台北市大安森林公園站及東門站周邊有One Park Taipei 元利信義聯勤、勤美璞真等豪宅,均價每坪110.9萬元。(圖片來源/信傳媒編輯部)

捷運站常常是購屋搜尋的熱門關鍵字,地段好的捷運站旁甚至是豪宅匯集地,如台北市大安森林公園站及東門站周邊有One Park Taipei 元利信義聯勤、勤美璞真等豪宅,均價每坪110.9萬元,位在信義計畫區的世貿站及象山站周邊房價更高,平均116.9萬元,而中、南部同樣捷運站周邊豪宅聚集的台中市府站、高雄凹子底站與聯合醫院站均價約3字頭,房價不到台北市豪宅捷運站的三分之一。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,台北市大安森林公園四周及信義計畫區都是黃金地段,豪宅單價百萬起跳,甚至單價可達200萬元,拉高區域身價,而台中、高雄的豪宅聚落站也是地段優越,價格相較台北更顯親民。

重點重劃區加捷運,形塑豪宅聚落

比較豪宅捷運站房價與其所在行政區的均價,台北市世貿站及象山站周邊,不僅單價高掛,與所在行政區均價相比,每坪高出30.1萬元,高雄市紅線的凹子底站在農16特區,為高雄豪宅重鎮,常列席高雄豪宅排行榜的「京城天贊」即在此,周邊均價35.2萬元,單價高鼓山區全區均價5.3萬元,相當於高出鼓山區均價17.7%,價差幅度大,輕軌聯合醫院站則在美術館特區,周邊知名豪宅有「高雄HH」,聯合醫院站周邊均價33.9萬元,單價比鼓山區高4萬元,相當於高了13.4%。

郎美囡表示,各都政府為強化市中心的公眾運輸系統,捷運站會設在核心地段,這些豪宅聚落捷運站就位於各都會的主軸路線上,也是各都的開發、建設重點地帶,如台北市世貿站及象山站在信義計畫區、新北市板橋站在新板特區、台中市市府站西側為七期、高雄市凹子底站在農16特區,而聯合醫院站在美術館特區,且這些區域除了機能佳、交通便利外,有些規劃有大片公園綠地,成為建商推豪宅的重要地段,平均房價因此拉高。 

四鐵共構加持,板橋站高板橋區13.3萬

新北市板橋站與行政區的價差也不小,板橋站均價每坪65.4萬元,板橋區單價52.1萬元,每坪價差13.3萬元,住商不動產板橋海山加盟店店東王建雄指出,捷運板橋站位在新板特區,新北市政府也在此,當年許多建商推案以豪宅、高級住宅為主,捷運站周邊大樓林立,除了「世界花園橋峰」,還有「謙岳」、「東方明珠」等豪宅社區,且捷運板橋站為四鐵共構,交通便利性高,並有大遠百等商場增加休閒採買的機能,因此捷運站周邊均價比整個行政區高出許多。

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政府打炒房限縮購地貸款,今年土地交易明顯轉冷,不過仍有買盤砸重金布局,依據實價統計今年至 10 月資料,林口新市鎮土地交易僅 93 筆,交易總金額 74 億 7,090 萬元,但有一筆交易總價高達 8 億 8,341 萬元,此外,淡海新市鎮雖然今年只有 32 筆土地交易,但其中一筆總價高達 5 億 330 萬元。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,新北市兩大新市鎮黃金地段土地越來越少,儘管政府打炒房政策衝擊市場,但資金雄厚的投資方仍看準區位及當地發展進場布局。

林口新市鎮發展到現在素地已不多,機能也漸趨成熟,並且具有 AI 科技綠能產業園區進駐的議題,三井 OUTLET 二期將於明年開幕,且尚有東森集團全球營運總部預計 2025 年啟用,屆時還能創造就業人口商機,根據實價資料,林口新市鎮,今年建林段有兩筆相鄰土地一起交易,總價 8 億 8,341 萬元、單價每坪 167 萬元,總價、單價都創今年林口新市鎮最高價。

大家房屋林口扶輪公園加盟店店長盧彥騰表示,而這兩筆建林段土地位在八德路及三民路交叉口的街角地,距離機捷林口站非常近,附近的新成屋成交價幾乎都在 5 字頭,推測新案開價會在 6-7 字頭,林口新市鎮因街廓整齊,食、衣、住、行機能完備,夏日氣溫又比台北市涼爽,頗受雙北及桃園的首購及退休族青睞,這幾年房市受自用買盤支撐,發展相當穩健。

淡海新市鎮一期機能日漸成熟,二期規劃有產專區、工業區,未來可望形成新的產業聚落,淡江大橋預計 2026 年 2 月通車,淡北道路若順利可在今年底動工,淡水區長年來交通壅塞的問題終於將獲紓解,然而今年受限市場發展,土地交易整體偏冷淡,不過有一筆新市段土地交易總價破 5 億元,平均成交單價 60 萬元。

住商不動產淡水新市加盟店店長盧進和指出,這塊地在熱鬧的地段,地坪價格 60 萬元並不高,目前周邊新建案成交價約每坪 29-32 萬元,機能最成熟的淡水區行政中心周邊的新案成交價可到 34~37 萬元,推測這塊地新案價格應該會在 3 字頭以上,淡海新市鎮的優勢在於買方買得起,房價比台北市以及新北高價區相比容易入手,1,200 萬可買到 3 房,2 房約 900-1,000 萬元,能吸引雙北首購族及換屋族,政府的新青安貸啟動後更加強化買氣,反而是屋主因政府打房政策及市場氛圍偏向惜售,中古市場的供給量不大。

 

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根據內政部最新資料顯示,9月全台建物買賣移轉棟數為27,637棟,月增3.9%,永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,9月的建物買賣移轉棟數反映的是8月至9月初的市況,房市政策衝擊已淡化,房市回歸供需基本面,自用需求當道,加上新青年安心成家優惠貸款方案上路後,不少原本就有購屋計畫的民眾加速決策速度,讓9月全台建物買賣移轉棟數較8月增3.9%,呈現連二升的走勢。

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另與111年9月全台建物買賣移轉棟數23,816棟相比,全台建物買賣移轉棟數年增16.0%,陳金萍指出,去年9月受到8月兩岸關係轉趨緊張,以及全球高通膨、貨幣緊縮衝擊,全球股、匯市震盪,加上連續升息也增加民眾房貸負擔壓力,市場瀰漫觀望氣氛,房市交易轉淡,讓9月全台交易量不到2.4萬棟的低量,與去年上半年每月平均有2.8萬棟的交易量相比,房市交易冷清不少,也因去年基期偏低,加上通膨預期下,今年房市自住、長期置產購屋需求趨穩,讓9月全台交易量較去年同期大增16.0%。

陳金萍補充,若合計今年前9月全台建物買賣移轉棟數表現,全台交易量為218,754棟,與去年同期年減10.3%,雖仍創五年新低,但減幅已收斂至一成左右,顯示今年下半年房市有逐步回溫的跡象。

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陳金萍說明,由於出口及投資持續衰退,只剩民間消費苦撐,下半年經濟表現不如預期,各經濟預測機構下修今年台灣經濟成長率,而景氣燈號連亮十顆藍燈,成長動能仍偏弱,也將影響房市表現。陳金萍提醒,今年全年交易量縮確立,但在缺工、缺料狀況逐漸趨緩後,各都會區新屋陸續完工交屋,將挹注交易量表現。不過,第四季進入總統大選選戰開打,對於房市的衝擊仍需持續觀察,若未來三個月每月交易量達2.4萬棟,全年交易量將突破29萬棟大關,以目前交易市況來看,機會不小。

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台中市百貨商場、購屋中心遍地開花,不僅成為區域利多,更為房市添加亮點。不過觀察台中新開幕及未來將誕生的商場周邊房價,今年房價漲跌不一,位在東區的三井LaLaport年增幅12.7%居冠,反而未來將有3大商場的七期,今年房價微幅下滑2%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,大型商場、購物中心對新興區域或較缺乏話題的地段帶動效果強,如東區因開發早、房價低,過往欠缺區域利多,這幾年搭商場及建設議題讓房價反應熱烈,反觀七期難有新穎議題,市場轉冷時房價因價高回檔,因此今年均價小跌。

近幾年除了軌道建設、科技園區外,區域利多也常聚焦於商場、購物中心,並成為在地新建案的行銷主力,如三井LaLaport帶動東區的話題亮度,周邊房價平均每坪31萬元、年增12.7%,價格成長最為顯著。

十四期的漢神洲際購物中心備受期待,周邊房價每坪34.1萬元、年增7.9%,烏日高鐵特區規劃商場面積高達9萬坪的高鐵娛樂城,今年平均房價30.1萬元、年增2.4%。

預計於五期開設的國泰台中置地廣場,周邊房價持平發展,均價每坪29.6萬元、年增0.7%。

不過七期雖然豪宅、百貨林立,誠品也即將開幕,但因原本房價高,市場不易有亮眼表現,今年均價40.1萬元,小幅回落2%。

住商不動產台中旱溪加盟店店東張博毅指出,過往東區缺乏房市吸引力,今年三井LaLaport開幕以來人潮蜂擁而至,LaLaport周邊、甚至整個東區房價能明顯成長,不僅是商場助攻,台中大車站計畫以鐵路高架化,打通台中火車站前後站,也使近期有許多來自其他行政區的換屋族、首購族買進東區。

郎美囡表示,各大百貨爭相進駐台中市,除了看中台中市本身的消費力,還有包含彰化、雲林等整個中部的客群,且台中地處台灣中心,高鐵南來北往便利,具有地利交通優勢,能吸引北部及南部的來客,因此各大商場可提振區域發展,增加就業機會並擴增周邊商機。

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個人檔案
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