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補貼小確幸來了,蔡總統在去年底國安高層會議上指示要規劃房貸補貼方案;據悉,內政部已研議在春節後,針對家庭平均所得在一定分位數以下者,給予為期一年的每月房貸定額補貼,以房貸1,000萬元為例,每月約領3,000至4,000元,預計全國約30萬至40萬房貸戶受惠。

行政院上周通過「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例」,該特別條例經立院三讀通過,行政院即會將特別預算案送請立法院審議,續經立法院三讀通過後,始得動支相關預算。據了解,房貸補貼將編列在該特別預算內,整體額度約30億元,實際預算仍待立院審議。

央行去年連四次升息,讓房貸族壓力大增,內政部表示,為減輕民眾居住負擔,已研擬房貸補貼。官員透露,符合房貸補貼的四大條件分別是,一、僅有一戶自用住宅;二、家戶所得在家庭平均所得一定分位數下;三、採取定額補貼;四、設有排富條款,豪宅就不適用補貼。

據了解,最關鍵的「家庭平均所得在一定分位數下」,目前最有共識是在50分位以下,但不排除往60分位,甚至70分位放寬。此外,家庭平均所得會依戶籍所在地而有所區分。

官員指出,將沿用社宅申請資格標準,以主計總處每年公布的家庭平均所得為準。假若標準訂在50分位數,2021年台灣地區平均每戶所得的50分位數,台北市167萬元、新北市132萬元、桃園市132萬元、台中市123萬元、台南市102萬元、高雄市113萬元、金門縣與連江縣為99萬元、其餘縣市則為99萬元。

房貸補貼「免申請」,直接匯到戶頭

對於只有一戶豪宅的家庭,是否也可以適用補貼?官員表示,政策仍設有門檻,房屋價值超過一定門檻的,例如豪宅就不是這次補貼的對象。據悉,豪宅門檻將循央行標準,台北市7,000萬元以上,新北市6,000萬元以上,雙北以外地區4,000萬元以上。此外,貸款餘額剩太少也不適用這次的定額補貼。

官員表示, 此次補貼不用自行申請,內政部會透過金管會提供的名冊,直接撥款給各銀行,再逐月匯入符合資格民眾的戶頭 。

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台中老字號建商大城建設將標售七期蛋黃區逾千坪精華土地,依附近成交行情每坪300~350萬推估,底價可能在35~40億元間,預計4月26日公開標售,市場預期若成功標脫,將有機會挑戰中台灣新地王寶座。

大城營建機構董事長賴源釗表示,經歷疫情這3年,讓他的想法有所轉變,原本預計該塊土地將興建高檔飯店,但眼看目前七期已有多家飯店興建、籌備中,包括台中商銀企業總部、天成集團、長榮桂冠飯店、冠德新得標的市府捷運站案等,因此決定將精華土地釋出。

至於總底價,根據負責標售作業的第一太平戴維斯透露,總底價近40億元,據此推算,每坪單價達380萬元,將挑戰興富發建設2020年購入「惠國段88地號」時的地王單價350萬元,若成功標脫,將一躍成為台中新地王。

第一太平戴維斯表示,這塊台中市西屯區七期土地,坐落於40米文心路二段,基地緊臨台中市政府與府會園道,面積1,044.47坪,土地使用分區為第三種新市政中心專用區,建蔽率與容積率分別為50%與400%,基地已申請容積移轉約39.3%,預計4月26日開標。

第一太平戴維斯研究部主管丁玟甄表示,過去兩年七期大型土地交易總金額達362億,占台中大型土地交易的3成,其中以興富發、皇翔、遠雄等三家建商最積極,分別砸下122億、77億與68億元購地。至於商用不動產,過去2年成交金額達142億元,包括中國人壽以120億買下七期「豐邑市政核心」整棟大樓,成為去年全台最大宗商用不動產交易案。

調查顯示,台中七期已躍居為中台灣商業活動含金量最高商圈,聚集13棟商辦、2間百貨商場,及2家5星級酒店等。 第一太平戴維斯台中分公司協理賴冠維表示,此次辦理公開標售的土地,最難得的是基地已取得容積移轉許可,基準容積由原本的400%大幅提高到557%,能有效提升基地的開發潛力,並節省未來開發規畫的行政流程。

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「軌道經濟」已經是目前房市的一門顯學,房仲業者指出,鐵軌建設不僅跳脫地域限制,實現台灣一日生活圈,並能帶動區域發展,吸引人潮與產業入駐,成為房市熱門指標之一。

永慶房產集團根據實價登錄資料,彙總了全台六大三鐵共構車站的交易行情,並依照地區進行排序。其中,台北車站以平均單價70.1萬元為六大車站中最高,板橋車站則以交易量578件獲得冠軍。

台北車站奪均價第一,板橋車站交易最夯

觀察2022年六大三鐵共構車站的價量表現,台北車站平均單價70.1萬元,為六大車站中最高,去年周邊住宅交易量有523筆。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,台北車站作為首都的交通核心,匯聚了台鐵、高鐵、捷運淡水線、捷運板南線以及桃園機場捷運,龐大的交通量能讓台北車站每日維持著10萬以上的人流,為全台輸送量最大的車站。

多鐵共構的特性同時也吸引了大批商家及住客,台北車站不僅有微風、新光三越、京站等知名百貨,商辦、金融機構與補習班聚集的站前商圈也是台灣中心商業區,還有站前、誠品、中山、台北等各具特色的四條地下街,不論是食衣住行育樂皆能滿足,讓台北車站生活機能變得十分完善,而熱絡的商圈也能讓房子更保值,陳金萍補充,林森北路、南京西路以及中山北路一帶皆是熱門區域,並以大樓物件最為熱銷。

交易最為暢旺的板橋車站位於板橋區的精華地區,周邊不僅有新北市政府,也連通板橋大遠百、誠品以及秀泰影城等休閒娛樂場所,站內也設有環球購物中心、各式餐廳以及金石堂書店等,儼然形成一座小型百貨。

陳金萍表示,板橋車站做為「新板特區」的核心,附近不僅百貨林立,距離新北市政府也不過短短幾分鐘的路程,一旁的市民廣場活動頻繁,交通方面更是擁有高鐵、台鐵、捷運板南線以及環狀線,來往全台極為方便。除此之外,陳金萍補充,板橋車站周遭的海山學區、板橋高中都是知名學校,在學區加持下,非常適合家庭定居在此。目前板橋車站周遭平均單價落在53.8萬元,年交易量達578件,中山路一段、漢生東路都是熱門路段,房市十分熱絡。

桃園、新左營車站CP值高,掀起一波購屋潮

尚有軌道建設持續中的桃園車站,匯流了台鐵、捷運綠線以及捷運棕線,捷運綠線預計將於116年底完工,而118年起將會分階段通車。雖捷運工程尚未完工,但已吸引大量消費者入手,陳金萍表示,桃園車站去年交易量達517筆,幾乎與板橋、台北車站不相上下,待工程完工後,與雙北地區的來往會更加緊密,房價仍有增值空間。復興路、民族路以及中華路皆是熱門路段,整體平均單價則是落在26萬元,相對於北部地區其他車站,桃園車站價格更為親民,房價也保有一定增值空間,適合小資族入手。

此次統計平均單價最實惠的新左營車站不僅結合台鐵、高鐵以及高雄捷運形成三鐵共站,還透過快速道路連接中山高及南二高,交通十分發達,陳金萍表示,2006年12月啟用至今的新左營車站已經成為高雄市重要的交通樞紐,周圍也形成了新商圈,新光三越左營店、漢神巨蛋以及彩虹市集都是民眾休閒去處,人流與商業活動頻繁帶動地區逐漸繁榮,房價也跟著穩定上升。新左營車站去年周圍交易量有306筆,平均單價落在25.6萬元,交易物件多以住宅大樓為主,同時因腹地較大,透天厝物件也受青睞。

陳金萍分析,目前各都市的核心蛋黃區都在迅速發展,通過交通互相串聯,地區之間來往將更加緊密,因此「逐軌道而居」絕對是往後幾年的不變趨勢,而三鐵共構車站更是集合長、短程距離,讓移動不再侷限於特定區域,不論是想跨縣市亦或是鄰近地區移動皆可,加上車站內多設有餐廳、店家,也算是另類商場,不僅有交通運輸功能,一般日常也能到此進行休閒娛樂活動,非常符合現代人的生活模式,無論是繁華熱鬧的北部車站亦或是深具潛力的中南部車站,民眾皆可依照自身需求去選擇適合的物件。

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平均地權條例修正通過,除了衝擊預售屋市場,也同步影響豪宅交易,房仲觀察實價登錄後指出,去年12月至少有8間法人公司出手買下北市豪宅,顯示不少高資產族趕在平均地權條例上路前布局,不少是以無貸款購置。

根據台北市地政雲實價登錄資料,截至目前揭露資料,去年12月至少有8間法人公司出手購置豪宅,其中有6筆為無貸款交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,平均地權條例上路後,法人購屋將採申請許可制,降低法人置產上的彈性,讓原本就有計畫以公司名義置產的高資產族,積極在法案上路前布局,其中不乏以無貸款的方式購置,更凸顯這些買方現金流豐沛,且頗有置產需求。

進一步觀察去年12月法人購置豪宅的情況,世偉開發和明曜百貨分別以新台幣4億元現金購入冠德信義13和14樓。位於台北市大直的西華富邦37樓比鄰的兩戶,則由大豫實業和大咸實業各以無貸款買下,雖然兩間公司負責人不同,但交易日期相同,每坪單價也都是221.8萬。

鴻益投資則以現金1億入手台北市中正區豪宅皇翔紫鼎,新億投資以無貸款買進大直冠德萊特莊園,壽元開發則是在去年12月初就以2.24億布局華固名鑄18樓,每坪單價也達206.6萬。

張旭嵐說明,雖然房地合一稅2.0上路後,法人置產的節稅功能大幅降低,但公司購入豪宅大多作為為招待所使用,被視為商業往來的資源,且包含買賣時所要支付的仲介費、裝潢費、精品家具和入住後的水電瓦斯、社區管理費等相關費用,皆可認列為公司支出,因此還是有不少法人會採取公司名義置產。

內政部長林右昌日前表示,平均地權條例修法已經完成,剩下子法修訂,預計4月可以完成。

受到平均地權條例修法通過影響,目前房市交易量急縮,太平洋房屋於今 (14) 日起展開全台巡迴開課,由董事長盧阿水提出的「快量價經營心法」,帶領全台 900 多位營業經紀人進入 2023 房市戰鬥位置,透過課程提升競爭力面對目前房市寒流,同時為下半年不動產市場轉機做好準備。

太平洋房屋指出「快量價經營心法」課程由董事長盧阿水親自講述經營祕訣,於四號公園文創進行北區首場課程,並且將於桃竹苗區、中區、以及南區全台巡迴開課,同時聘任業界知名講師傳授如何利用系統掌握消費者的消費趨勢,並且如何透過社群媒體經營個人品牌,掌握開發銷售、以及議價成交的技巧。

董事長盧阿水表示,展望 2023 年不動展市場趨勢為價微跌量縮、先蹲後跳,上半年買方觀望氛圍濃厚,買賣雙方價格拉鋸時間較長,整體交易將會放緩,預估將由賣方市場轉為買方市場,以剛性自用需求為主轉向中古屋及商用不動產,並回流蛋黃區。

此外,房市雖受到平均地權條例通過及升息影響之外,持續受到國際政經情勢變化的影響,但隨著歐美經濟軟著陸及大陸疫情解封不確定因素排除,房市下半年交易量將回歸正常,預估 2023 全年建物買賣移轉棟數預估約 29.5-30.5 萬棟,建議買方可趁上半年有議價空間挑選合適的物件。

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台中市七期指標建商去年度成屋及預售交易量13日出爐!根據內政部最新資料統計,2022年台中市總價超過4,000萬元的豪宅大樓,包括成屋及預售交易量,共有458戶。其中,被視為七期指標建商代表的聯聚、寶輝、龍寶、寶璽、由鉅、雙橡園及大陸建設等品牌,就有269戶交易,占58.7%。

另進一步觀察最競爭的預售市場,則有225戶豪宅大樓交易案,上述七家建商占150戶,占比達66.6%。其中,銷售前三名,包括雙橡園、由鉅及大陸,共成交135戶,占九成,凸顯其品牌魅力。

2022年整體房地產壟罩在抑制房價政策的不確定性,已不復見當日完銷的榮景,整體房市受到不小衝擊。尤其,高總價、高單價的產品,自央行2021年12月再度緊縮豪宅貸款限制、總價4,000萬以上,限貸4成,讓原本就極為少數的交易量,更是備受考驗。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,全台擁有最強消費力道的中台灣,由於具備厚實基礎的產業聚落,創造許多獨占關鍵技術的隱形冠軍,在如此豐沛的經濟產值下,進而帶動民間消費能力,造就新光三越台中店,成為全台百貨業績龍頭,好事多南屯店更是全球業績第一名,因此,高資產客層對於資金布局與規劃,從台中市的豪宅市場,就能略窺一、二。

即便是豪宅品牌,也都受到相當的挑戰,各品牌無不端出最好的牛肉,企圖展現更好的產品競爭力,不論是在地段、規劃設計、結構型態與售後服務,都必須更加突出。 從前三名分析得知,年度成交量居冠的「雙橡園開發」,在鋼料成本飛漲的情況下,連續三案使用鋼骨大樓,且在精華地段取得2,000坪以上的大基地。如「雙橡園2279」、「雙橡園2925」規劃逾千坪私有花園,更在每天百分百會使用的車道,規劃「單進單出」車道,不會車,及飯店後場的「獨立服務動線」設計。

甚至融入THE RESID ENCES打造「雙橡園式酒店御邸」,引進頂粵吉品餐飲團隊進駐、自建物業、提供一日六餐、頂級桌宴、禮賓接駁及專屬活動策畫等款待服務。

再如,由鉅建設,透過品牌會所的設立,讓消費者感受沉浸式的空間體驗,進而傳遞品牌魅力,更因為擁有七期核心地段難得的1,400餘坪的大基地,順利開啟「由鉅惟上」的銷售表現,擠進2022年度銷售排行前三名。

聯聚建設的新成屋「聯聚瑞和」,是少數在市場上,每戶總價皆破億元的建案,在2022年更創下18戶的交易量,足見其品牌力與地段優勢。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔表示,隨著近日「平均地權條例」部分條文修正案三讀通過,相對購屋族群態度轉趨保守、觀望,一定是剛性自住的需求帶動,而2023年各品牌建商,一定要拿出實質的牛肉,來寵愛自己的住戶,才能在夠在此勝出。

住展雜誌則指出,購屋族成交猶豫期拉長,但也因此累積不少遞延性買盤,329檔期新案進場後,可望活絡市場,而具有品牌力加持的個案,具珍稀性,受影響較小,產品規劃得宜的話,更可有不俗的去化表現。

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新竹為全台科技重鎮,在全台房市低迷中,新竹靠著竹科買盤支撐下開價以來到8字頭。近日據調查,新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓戶以總價4280萬元(含車位)單價79.4萬元售出;而位於同區域豐邑建設的「豐邑一綻」平均開價則高達83萬元/坪。

建商釋出保留戶 漲幅高達33%

據實價登錄資料顯示,新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓戶,去年12月以總價4280萬元成交,單價79.4萬元;8樓戶也已每坪77.7萬元順利成交。

據《住展雜誌》指出,「富宇天雋」基地逾千坪,位光埔重劃區,旁鄰迪卡儂、面好市多,規劃2大棟,總戶數257戶,為31-50坪2-4房格局,單層5-6併,開價75-80萬/坪,採不二價銷售,強調地段佳,也因為該案醞釀已久,累積許多客源,在新竹市關埔重劃區裡人氣相當高。

據《住展雜誌》透露,關長重劃區「豐邑一綻」,近期重新釋出保留戶,主力房行為3房坪數約33-39坪,而開價調整至80-86萬元/坪,漲價幅度不小。

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經濟下行風險及地緣政治陰影,衝擊豪宅市場買氣,根據永慶房產集團以央行定義的北市7,000萬、新北6,000萬、其他地區4,000萬以上豪宅門檻的交易量調查,去年七都豪宅交易僅1,463件、衰退31%,其中又以台北市年減45%、新竹年減39%最為劇烈,部分都會區豪宅房價也開始出現下修跡象。

永慶調查顯示,過去幾年來隨房市景氣持續上升,七都豪宅交易量也從2019年的1,553件,逐年提升至2021年的2,125件;不過去年回落至1,463件,豪宅交易量創近四年新低。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,2022年各國啟動升息,全球資金潮退潮、經濟不確定性攀升,加上地緣政治陰影,以及平均地權條例修法議題,讓豪宅市場快速冷卻。

預期今年經濟不確定性仍高,加上平均地權條例修正案通過,未來私法人購置住宅將採許可制,將進一步衝擊豪宅市場,豪宅可能有更大降價空間,未來恐呈個案表現。

調查顯示,2019至2021年間,七都豪宅交易量增加約36%,其中新竹更爆增168%;不過過去一年來,七都地區除桃園微幅減少7.2%外,其餘縣市的豪宅交易量皆有逾2成衰退,2022年北高兩地甚至比2019年的表現還要萎靡。

陳金萍表示,過去年四來,豪宅平均總價以台南上漲12.9%最高,桃園、新竹、台中的豪僅有不到10%漲幅;2022年雙北、高雄的豪宅平均總價甚至比2019年還低。比起相同期間台灣整體房價的高漲,反映出豪宅市場對於資金、經濟展望、政策的高敏感度,2022年已出現房價小幅下跌,今年挑戰依然不小。

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內政部公布外國人來台購置不動產數據,去 (2022) 年全台取得建物所有權共 1191 棟,年減 8.2%,創下 5 年來新低,但跟房地合一 1.0 上路當年相比,還大幅增加 20.9%,外國人取得建物面積更增加 74.4%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,依內政部過往統計,在台購置不動產之外國人居多為台商以境外公司持有,外國人取得我國不動產量體通常隨著我國市場景氣高低而增減,去年市場趨冷,但通膨壓力下,長期來看不動產價格還有空間,因此不動產所有權取得數量仍然優於 2016 年市場低點。

儘管去年外國人取得不動產數量創 5 年新低,但未出現大幅緊縮的情況,與 2016 年市場低點相比,六都除了台北市明顯減少外,其他五都表現各有千秋,並以桃園以南表現為佳,其中,桃園市建物棟數 6 年增加 98.7%、面積增加 10 倍,除了桃園市話題多、案量多,2016 年的比較基期低也是大幅量增的因素,此外,桃園市外國人土地取得筆數比 2016 年房市低點高出 1 倍,土地取得面積大幅增加 51%。

住商不動產桃竹苗區執行經理陸毅棋指出,桃園市坐擁建設議題,具有國際機場、機場捷運等交通利多,航空城吸引投資人及開發商目光,物流業近幾年陸續進駐,故進場布局者,許多為台商之海外公司,以投資或設廠名義登記,隨著疫情管制逐漸鬆綁,相關商機可期,且桃園市價格低於雙北,因此有大面積建物或土地的需求,桃園是相對理想的選擇。

郎美囡表示,近幾年稅制等政策打房,以及疫情導致交易流程難以流暢,外國人取得不動產數量未能創新高,且從央行選擇性信用管制及平均地權條例修正案可觀察出政府打炒房重點在住宅市場,商用不動產相對具有優勢,而近年租金水平逐年上揚,且台灣經濟發展穩健,若無巨型黑天鵝竄入,成交量尚不至落入谷底。

 

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全台房價持續走高,相對購屋的坪數持續縮水,依內政部不動產資訊平台資料顯示,去 (2022) 年第三季全台平均交易坪數為 31.5 坪,相較於 2012 年同期的 42.13 坪,10 年時間減少 25.2%。10 年時間就減少 10.63 坪,約為減少一間大套房的坪數。

對此,東森房屋研究中心經理葉沛堯認為,房價飆漲、少子化及居住觀念的轉念都有可能是導致買賣面積縮水的原因,而且在目前房價水平仍高的背景下,未來民眾的居住空間恐怕會愈來愈窘迫。

觀察全台六都平均交易坪數變化發現,高雄和台北的交易坪數縮水現象最為顯著,兩區域平均買賣面積的減少幅度甚至超過 35%,葉沛堯指出,台北房價高居全台的天花板,即使是小坪數套房產品也要差不多 500-1000 萬上下才能買到,而且不婚、晚婚、獨居等現象在台北相對來說更為普遍,因此近年來台北的小宅產品、套房產品愈發熱銷。

至於高雄,高雄的高速發展有目共睹,區域房價也隨著經濟的蓬勃發展而快速走揚,再加上大量新興重劃區的高樓大廈拔地而起,導致愈來愈多的高雄民眾離開透天,搬進大樓,平均買賣面積自然愈來愈小。

由內政部不動產資訊平台最新資料顯示,去年第二季全台不分建物類別的平均購屋總價高達 1202 萬元,房仲業者指出,如以 20% 自備款、2% 房貸利率的 30 年期本息均攤型房貸試算,購屋民眾每個月要承擔的房貸支出約為 3.6 萬元,對於一般受薪階級來說確實很相當有壓力。

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房市買氣觀望、房價基期已高,北台灣2022年第四季預售屋和新成屋房價上衝阻力加大,單季漲幅收斂、較前一季減2.9個百分點,年漲幅則平均約15.2%,房價飆速「從高鐵轉乘台鐵!」

住展雜誌企研室經理成采錡2日表示,在多重利空因素衝擊下,房市買盤持續觀望,北台灣地區2022年第四季預售屋和新成屋房價漲幅收斂,尤其新竹單季漲幅砍半、小漲3.6%,房價上漲速度像「從高鐵轉乘台鐵」。

住展雜誌最新調查指出,台北市去年第四季房價續漲至每坪平均106.6萬,單季上漲約1萬元,季漲幅約0.95%,房價則是連六季改寫歷史新高;累計一年每坪漲11.5萬,年漲幅12.1%。成采錡表示,北市房價季漲幅縮小,但接下來市中心還有多筆高單價指標案進場銷售,預期台北市房價仍具備上漲動能。

新北市每坪來到48.2萬,季漲 1.3萬、季漲幅2.8%,連五季創新高;累計2022年每坪平均上漲4.5萬,年漲幅10.3%。目前蛋白區扮演領漲角色,五股、汐止都在去年底站上每坪4字頭。

至於桃園每坪來到31.5萬,單季上漲1.9%,累計一年漲幅14.5%,僅次於新竹。基隆去年第四季平均房價約24.6萬,累計年漲幅約8.4%,無論季增率還是年增率在北台灣都敬陪末座。

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台灣四面環海,得天獨厚的地理環境尤其適合海灣城市的發展,近年隨著西部都會區日益飽和不斷向外擴張,政府也積極投入臨海區域的建設與開發,在產業、交通、商業與居住等各方面條件都獲得大幅改善下,北中南三大港區正不約而同形成新的海灣城市,並且成為購屋族熱門的置產焦點。

房地產業者指出,綜觀世界擁有臨海條件的城市,大多都已發展成為各國面向國際的重要商貿、經濟與觀光重鎮,例如舊金山、新加坡、雪梨等國際大型海灣城市,都是既悠閒又具備完整機能性的宜居環境,位處海岸第一排的景觀豪宅,更是全球富豪們爭相置產的首選標的。

相較之下,台灣的海灣城市雖然起步較晚,但在政府先規劃後開發,並持續加大力度建設與積極招商引資下,近幾年已快速具備國際級海灣城市的基本樣貌。從南到北,包括高雄新灣區、台中港特定區,以及結合淡海新市鎮與八里台北港特定區的新北海灣特區,無一不是各地房市的聚焦點。

其中,新北海灣特區不僅腹地最大,同時也是被納入雙北首都圈整體發展考量的國家級海灣城市。規劃上以淡水河右岸的淡海新市鎮為開發主體,搭配位處淡水河左岸、北台灣最重要的海運樞紐台北港特定區,做為以產業帶動發展的成長引擎,兩地之間未來將以即將完工的淡江大橋串聯,發展潛力備受看好。

業者指出,淡海新市鎮是雙北市唯一以濱海宜居環境著稱的微型城市,隨著公共建設與交通路網逐步到位,開始吸引大量人口移居,近年甚至躍居新北市人口成長之冠,未來包括淡江大橋、淡北道路、輕軌藍海線二期等重大交通建設,預計都將在2024至2026年陸續完工,區域房市勢必再有一番漲幅。

不過,由於淡海新市鎮的開發面積實在太大,即便區域已進駐大量人口,未來還有重大建設與軌道經濟話題支撐,房價卻沒有出現如同其他區域的飆漲現象,而是一層一層堅實築底,緩步實現房價因區域發展帶來的增值,因此相當受到以自住需求為主,以及部分看好當地長期發展潛力的置產客青睞。

業者指出,新北海灣特區發展逐漸成形,加上目前仍處於3字頭的親民房價,讓該區房市擁有無窮的未來性,近2年正吸引愈來愈多的知名建商投入開發,甚至有大型開發集團在當地進行大規模的系列造鎮,最知名的當屬由湯泉國際開發推出的「台北灣」,至今已累積近4800戶的成交案例。

最新推出的「湯泉台北灣7」,同樣採大街廓造鎮方式規劃,光是基地面積就有近萬坪。社區內採低建蔽率規劃,共有7棟建物、1467戶住家,並規劃有主題式休閒設施,住家坪數21~55坪,格局2~4房,近期推出「首付56萬起、裝潢家電一次到位」的優惠方案,吸引不少首購族目光。

至於淡海新市鎮房市近期最受矚目的交易熱區,同時也是建商推案的一級戰區,則非淡水行政中心周邊的新市鎮核心商圈莫屬。指標建案如「合謙飛時代」、「鉅陞One」,都是由知名建商在當地推出的代表作,其中,最新開案的「鉅陞One」,據傳開價已來到均價每坪38萬元,成了未來淡海新市鎮房價能否突破4字頭的觀察指標。

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2022年六都家戶購屋比最TOP10今(2)日出爐!家戶購屋比代表區域買氣,據統計,去年房市人氣王為桃園市龜山區,家戶購屋比10.5%,代表龜山區每10戶有1戶買房,相當驚人,而台中烏日區以9.9%排名第二。桃園不只龜山,觀音也進前三強。此外基隆市去年購屋比成長率高,成北台灣亮點,在在顯示平價是房市人氣關鍵。

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近年全台房市熱,桃園也房價狂飆2~3成,其中,捷運站沿線就是熱門的購屋區塊,據元宏不動產加值服務平台統計,2022年新桃園已通車的機場線捷運站點,以在A7重劃區的「體育大學站」年漲26%居冠,然後青埔高鐵特區「領航站」及「桃園體育園區站」分別以年漲23%與13%,分居二、三名,至於「長庚醫院站」與「環北站」則以年漲8%並列第四。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,桃園自2014年底升格直轄市後推出多項重大建設,地方政府也積極招商引資,在搭配良好的社會福利與較雙北更親民的房價下,不少無力負擔雙北高房價的購屋族紛紛選擇移居桃園,其中,2017年通車的機場捷運沿線因為途經許多精華區,如:長庚醫院商圈、環北站的海華商圈,還有A7重劃區、青埔高鐵特區等新興重劃區,因此成為許多購屋者買房的重點區塊。

以房價漲幅最大的體育大學站來說,就位於A7重劃區,該區塊被桃園市欽點為「下一個內湖科學園區」,加上房價較平易近人吸引大量首購族進駐,也帶動房價快速走高,長線有相當的增值潛力。不過,A7重劃區從5-6年前一開始推案的2字頭,到如今已有推案飆破4字頭,短線價格漲幅過快,建議購屋者在此買房要多看多比較,追價買房需更審慎。

至於房價年漲福分居二、三名的「領航站」及「桃園體育園區站」,則位於近年桃園房市最受矚目的青埔高鐵特區。由於,青埔高鐵特區房價最貴的A18高鐵桃園站房價頻創新高,甚至已出現預售成交6字頭的驚人成交價,因此近一年帶動相鄰價格較便宜的A17領航站與有亞矽創新研發中心、交大生醫園區、冠德環球購物商城、棒球場..等重大建設在附近的A19桃園體育園區站房價快速上漲。

最後,去年房價漲幅並列第四的「長庚醫院站」與「環北站」則是桃園原本商圈機能就相當成熟的區塊,延續這幾年的房市火熱,依然相當受到購屋者青睞。

陳傑鳴指出,桃園目前重大建設多,房市不缺題材,加上台北市平均房價已經超過7字頭,新北市房價也「坐三望四」,而桃園市近一年均價僅為2字頭,房價低基期優勢仍在,因此,桃園房市長線並不看淡。

不過,他也提醒,近三年桃園房價漲幅不小,許多預售屋漲勢凶猛,如今在成屋交易大幅萎縮與政府打炒房的氛圍下,持有預售屋產品想再大幅獲利空間已不大,甚至,一旦房市發展不如預期,順利去化難度也會增加,想追價買房或是預售屋的屋主要多留意。

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受惠新竹高所得人口結構,竹北近年房價持續上漲,遠百竹北店開幕營運、AI智慧園區啟用,以及勝利國中啟用下,商業機能、就業機會與優質學區,使縣治三期生活環境及機能更為完整,吸引以竹科及台元科技園區為主的科技人進場購屋。

新竹縣首家大型百貨公司遠百竹北店日前正式開幕,去年試營運營業額突破65億元,為全台遠百第三高,成為竹北的商業、娛樂及消費樞鈕;新竹縣府積極推動的AI智慧園區,吸引智邦、緯創、義隆電子及普生進駐,目前已陸續動工興建廠房,未來將創造約4,000個就業機會;此外,位於AI智慧園區內的勝利國中去年招生,各項建設投入,在竹北各重劃區陸續發展飽和後,竹北縣治三期成為耀眼的明日之星。

永慶不動產竹北縣三活立加盟店協理蕭嘉豪表示,竹北縣治三期是竹北各重劃區中發展較晚的區域,近年建商推案不少,新案房價普遍漲至每坪55~60萬元,也帶動中古屋行情站穩每坪50萬元左右,目前位置區段及建商品牌較佳的標準三房產品,總價約在2,500~2,800萬元,屋齡較舊的三房產品亦在2,000~2,500萬元左右,縣治三期已成為竹北房價僅次於高鐵特區的區域。

蕭嘉豪表示,竹北縣治三期可以自強北路為界,分為縣三東側與縣三西側,縣三東側學區為安興國小、六家國中,縣三西側為安興國小、勝利國中,東側因發展較早,多為屋齡十年左右的電梯大樓,產品以標準三房為多,西側開發較晚,屋齡較新,房價普遍較東側高出每坪1~3萬元。

蕭嘉豪表示,近年竹北房價漲幅高,三年來房價從約3字頭,漲至5字頭,不少新案多已開價6、7字碩,尤其縣治三期可供開發土地較多,建商積極推案,土地及營建成本高漲帶動預售屋價格快速上漲,也拉升中古屋房價行情。

自去年下半年以來,買方轉向以自用剛需為主,對於進場態度亦較為觀望,不過價格並未修正,主要買盤多為竹科園區或鄰近高科技業的從業人員,在百貨商場、產業聚落及學區均更加完善下,生活機能、居住環境,已漸與發展較早的縣治二期接近,未來縣治三期房價支撐力道仍強。

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台灣房價經歷幾次幾循環,最近一波約從2003年開始便連年上漲,至疫情期間全球貨幣大放水,更讓漲勢直衝雲霄,逼得政府介入管控,交易量才開始趨減,不過房價仍維持高點不墜。對於現在還想買房的民眾來說,還有增值空間與投資機會嗎?

交易量開始減少 房價能否續漲看時段

「房價自2003年以來連年上漲,已衍生大多數民眾買不起房的惡果!」品嘉建設創辦人胡偉良開宗明義如是說,加上2020年下半年起全球貨幣大放水之下,引發各國通貨膨脹和資產的大幅上漲,直到去年在通膨一發不可收拾之下,各國央行紛紛採取升息縮表的對抗措施,台灣房市交易量才開始銳減。

就在目前房價高懸、利率升升不息之下,手頭還有閒錢想買房的民眾,在房地產市場還有投資機會嗎?胡偉良認為,影響房價走勢的主要關鍵有人口、土地、金融3大因素,「而且會和時間有關,在不同時段的房價走勢,其實是由不同因素所決定」。

▼目前房價高懸,又遇升息,讓想買房的民眾怕套在高點。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

房價短期走勢 看金融局勢與民眾預期心態

首先是短期的房價走勢,胡偉良指出,金融局勢的好壞和民眾對房價的預期心理最為關鍵!例如過去市場銀根愈寬鬆、房貸利率愈低時,民眾預期房價上漲的心理就愈強,因此投入買房的民眾就會愈多,房價在短期內就愈容易上漲。

這在2020年時貨幣無限寬鬆時期,便為台灣房市帶來新一波的熱潮,尤其隨著通膨、興建成本大漲下,讓房價快速飆漲。不過胡偉良表示,緊接著政府就用史上最嚴的打炒房措施,迅速澆熄了炒作的火苗,加上2022年開始全球金融環境趨緊,民眾購屋熱情受到壓抑,因此目前來看,短期的房價走勢已難再有飆漲的狀況。

胡偉良甚至認為,預售屋房價將緩漲或持平,一些趁勢超漲的預售屋,尤其是蛋白、蛋殼區將出現小跌;新成屋房價持平或小跌;中古屋將跌回這兩年的起漲點,4、5層樓公寓的房價則可能進一步下跌。

▼短期看來公寓的房價可能進一步下跌。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

房價中期走勢 看建地的供給

至於中期的房價走勢,會不會漲的關鍵就看可用建地(包含老屋改建)的供給。胡偉良解釋,土地數量愈少,地價愈不容易走跌,以六大都會區來看,所剩的可建素地已經愈來愈少,面對未來民眾的換屋需求和剛需族群的購屋需求,危老改建的成效對未來房價的影響,將愈顯舉足輕重。

房價長期走勢 看未來人口數量

長期的房價走勢則要看未來的人口數量。原則上,決定房價走勢的其實是人口數量,而隨著人口數量的增減,少子化及老齡化將成為20年後房價的最大影響因素,因此胡偉良分析,大約在2038年之前,少子化、老齡化還不會對台灣的房地產市場產生不利的影響。

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想要在台北市入住飯店式管理的社區,每坪上看9字頭,因此有不少人選擇到新北市購入「微豪宅」感的高質感社區。永慶房屋觀察永慶房仲網永和區的熱門點閱社區,其中,水築館、捷洋天湛與銀河水都社區,不僅價格只要北市的一半,還能享受到豐富多元的公設,是這3社區在網路上的點閱居高不下的原因。

永慶房屋仁愛特區店店長許芝瑜表示,位在環河西路二段的水築館,不僅有溫水游泳池、溫暖、健身房、電影院等公設,社區還有生活秘書可提供叫外送、衣服送洗等,比擬飯店服務。而且水築館是該區唯二有迎賓車道的社區,迎賓車道不僅氣派,下雨時在社區門口下車不用淋雨、住戶上下車時也不會占用馬路,對長輩來說相對安全方便。

水築館社區面河側享有無限棟距的美麗景觀,周圍機能完善,附近除了有市場、好市多,也有綠寶石公園、仁愛公園等綠地休憩;交通部份,開車只需5分鐘就可直達台北市區,也有多班公車路線和免費捷運接駁車,未來將有捷運永平國小站,對通勤族來說無疑是一大福音。

近年該社區屋齡21年,坪型18至64坪,擁有2到4房,平均行情約51萬,18坪小坪數則約58至59萬;42至64的大坪型,平均45至50萬即可入手。許芝瑜說,水築館雖然沒有捷運站的便利性,但比起永和頂溪市中心每坪65至70萬左右的房價,水築館價格親民許多,「在永和頂溪市中心買40、50坪、帶車位的價格落在3500萬左右,但水築館同類型只要2800萬」,除了在地換屋族,也吸引不少新婚夫妻首購。

同樣是位於環河西路上的社區捷洋天湛,永慶房屋永和頂溪店店長劉昱齊表示,該社區與台北市蛋黃區僅一橋之隔,過個中正橋就到,最大的特色就是坪數大,48至63坪的大坪型,比起永和市中心同規格的產品,每坪有差距10萬以上的價格優勢,受到不少在地換屋族的青睞。

劉昱齊說明,捷洋天湛115戶,除了公設配備齊全,社區管理嚴謹,大廳挑高7米,迎賓車道氣派又豪華,一樓純住家無店面,不會有吵雜等問題,社區全坡平車位,每個住戶在B1也都附有機車停車格。8年的屋齡,比同條路段的中古社區台鳳天璽與樺福水悅還來得年輕,每坪落在62至66坪,相較永和市中心同類型產品,動輒75至81萬,捷洋天湛在價格與屋齡上相對有競爭力。

匯流新聞網CNEWS資料照195230119a03
匯流新聞網CNEWS資料照195230119a03

再來是位在成功路二段的銀河水都,永慶房屋雙和秀山成功店店長龔宗謙指出,該社區最大的優勢在於地點,是該路段中心點,往南可到秀朗橋往西區,往北則近福和橋到公館,生活機能不輸新店、公館、中正區,但房價卻便宜近一半。

龔宗謙說明,該社區建商為知名的漢皇建設,屋齡16年,建蓋時以豪宅來做規劃,除了有豪華公設,包括全年溫水游泳池、宴會廳、KTV、瑜伽教室等,社區門口還有迎賓車道,讓住戶回家有賓至如歸之感。社區425戶,分為前後棟,前棟面成功路,以小坪數做規劃;後棟則是面河景,主要為50坪起跳的3至4房產品,兩棟中有個歐風建築的社區中庭,每每帶看,都有不少賣家嘆為觀止。

龔宗謙表示,銀河水都房型完整,2至4房都有,2房68至70萬、3房 60至61萬,50坪以上的4房約50字頭,比起周圍社區,價格略高15%,購買主力大多是高資產客戶、企業主管與工程師,住戶品質相當高。銀河水都20至36坪的2至3房交易最為熱絡,大坪數交易量雖然略低,但也有不少同社區住戶因換屋需求,在外面看了一圈後,還是選擇買了銀河水都。

未來永和區有幾項重大建設,除了在中和段建置社會住宅,捷運秀朗橋站也將建置捷運共構,預計在車站出入口上方,興建20層樓高的商辦大樓,預估可引入近3000個就業機會,對銀河水都的居民都是利多。

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2022年北台灣10大建商出爐,寶佳以年度推案量新台幣1068億元,連5年蟬聯推案王。住展指出,儘管去年房市籠罩多重利空,各中大型建商仍保持推案步調,10大建商去年推案量共3683億元,年增約3成。

住展雜誌發布新聞稿表示,按推案量統計,北台灣2022年10大建商依序為寶佳、茂德、興富發、愛山林、華固、中悦、璞園、麗寶、尚志、冠德;前10大建商推案量介於148億元至1068億元。

寶佳5度蟬聯北台灣推案王,推案版圖涵蓋新北、桃園、新竹地區,其中在新竹縣竹北區的推案較具規模。茂德建設則以645億元的推案量重返榜單,並衝上第2名,推案集中在新北市三重、五股地區,產品多包含相對低總價的2、3房格局。

住展雜誌企研室經理成采錡指出,進一步觀察各建商旗下建案可發現,除了小坪數住宅產品,商、廠辦建案也開始嶄露頭角。

第5名的華固建設包括廠辦、商辦及住宅產品,推案量達311億元,並在北投士林科技園區一連推出3個建案。第6名中悦建設商辦推案的比重更高達67%,去年除在桃園青埔推出百億商辦案,也持續布局新北新莊,去年北台灣推案量達245億元。

成采錡表示,2023年北台灣市場將以商辦建案為要角,如名列10大建商的興富發、華固、中悦等建商,皆有新案待推出,而京華城原址改建的「京華廣場頂級商辦園區」,預計在農曆年後公開,由於該案總銷坪約6.5萬坪,總銷金額預估逾千億元,因此威京總部集團有機會搶下今年北台灣「推案王」寶座。

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近年房價飆漲,雙北41個行政區中,剩新北市的13個行政區有1字頭大樓、華廈交易,其中1字頭交易量較大的行政區有八里區及淡水區,八里區大樓、華廈今年平均成交單價僅每坪22.7萬元,且這些成交件數有高達27.9%的成交單價在1字頭。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,不動產經過多頭市場,連台南市新案開價都在2字頭以上,台北市及新北蛋黃區只有特殊關係交易及地段偏遠的地下室有1字頭成交單價,反觀新北市八里區及淡水區因地理位置或建設尚未完工,住宅價格漲勢溫和,成為相對低價區,吸引預算有限的買方進駐。

綜觀雙北今年1至11月住宅大樓及華廈的交易,僅剩新北市八里區及淡水區1字頭的大樓、華廈還有破百件交易,淡水區平均成交單價25.7萬元,1字頭的成交比例僅有8.6%,可見淡水區也逐漸成為單價普遍2字頭以上的區域。

郎美囡分析,今年房價並未因市場轉淡而修正,加上央行連續升息拉高貸款負擔,低價區域更顯珍貴,而淡海新市鎮原本外圍地帶還有不少1字頭新建案,自淡海輕軌通車後,房價逐漸穩固,淡江大橋跟淡北道路備受期待,不過一在延期讓買方保守觀望,確定可通車後才能見到市場實質反應。

至於八里區大樓、華廈平均成交單價每坪22.7萬元,1字頭的成交筆數占整體大樓、華廈成交筆數27.9%,在八里買房更有機會找到1字頭大樓。

大家房屋八里台北港加盟店店東魏琬玲表示,八里區1字頭大樓、華廈通常是屋齡25年以上的房子,以中華路二段兩側為多,雖然八里有台北港特定區議題,不過話題熱度不如其他區域,房價漲幅緩和,不少買方來自新北市蘆洲、五股及泰山,因這些區域房價漲勢猛,許多換屋族連公寓都難以負擔,例如在蘆洲購買大樓三房,總價需要1,700至1,800萬元,但在八里可以不用千萬入住大樓,且八里通勤雙北可依靠台64線,未來淡江大橋完工後往淡水休閒更便利,故吸引許多尋找低價位的買方。

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擁有全台最大住房量體的五星飯店台北君悅今 (28) 日指出,自暑假起住房率月月提升,看好住房和餐飲營運快速復甦,設定明 (2023) 年目標平均房價上看 7500 元,將是歷史新高,而住房率力拚突破 75%。

台北君悅說明,隨著疫情趨緩,7-8 月住房率回升至逾 40%,9 月達 50%,10 月 65%、11 月 75%,顯然住房業務一個月比一個月好,初期仍重國旅,透過凱悅集團全球會員行銷活動、主題專案推動、旅展銷售房券和旅行社逐步加開旅遊團,截至 12 月,每晚平均房價已上看 6000 元,住房率達 78%。

台北君悅總經理陳隆慶強調,疫後行銷更趨彈性多元,除了過往的國際商務主力客群,也針對家庭、商務人士和寵物房等精準分眾。

而隨著國境開放,明年第一季台北君悅將主攻星馬、港澳和日韓商務客,目標第一季可達 65% 以上住房率、平均房價 6500 元左右,下半年則期待大型國際展會、獎勵旅遊回歸,帶動全年平均房價衝上 7500 元、住房率達 75% 以上、RevPar 5625 元。

台北君悅進一步指出,明年平均房價挑戰新高,除了看好國際展會帶來商務客,也將擴大開放套房舉辦活動,目前已觀察到精品展演、IT 產業的設備產品測試會選擇在較具私密的套房場域舉行,增添住房新成長動能。

餐飲方面,占營運大宗的宴會除了持續穩固經營深獲好評的精品外燴,也維繫各國商會、銀行、藥廠、科技廠等高端產業每年的商務活動。

而婚宴則鎖定小資族喜好的中小型派對宴型,從求婚、證婚、蜜月到結婚周年的全包式客製行程。

對於館內二大自助餐廳凱菲屋和彩日本料理,台北君悅規劃善用館內社群資源,以故事行銷手法,強化來客的忠誠度和互動率,目標衝高吃到飽餐飲營收。

台北君悅樂觀看,明年餐飲和宴會業績有望超越疫情前水準,已訂下 10 億元以上的營收規模目標。

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個人檔案
洪碧芬個人簡照
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服務電話:(日)0911-215243
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